Sentenza del 20/07/2015 n. 4290 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

Il contribuente contestava l'avviso di liquidazione con cui era stato rettificato in aumento il valore dichiarato dell'immobile. Sosteneva, in particolare, che l'appartamento fosse fatiscente e che il valore attribuito dall'Ufficio fosse eccessivo, anche perché determinato in modo analogo a quello degli altri appartamenti dello stesso fabbricato.

La decisione

Il Collegio ha respinto l'appello del contribuente e ha ritenuto legittimo l'avviso di liquidazione. La determinazione del maggior valore è stata considerata correttamente fondata sulle quotazioni dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) relative alla zona, utilizzate come presunzione semplice, e coerente con i criteri richiamati dal Decreto-Visco Bersani. Il Collegio ha inoltre ritenuto congrua l'attribuzione dello stesso valore dell'Ufficio, osservando che l'immobile presentava caratteristiche analoghe agli altri appartamenti del fabbricato e che si trovava a un piano più alto, considerato di maggior pregio. L'avviso è quindi rimasto valido.

Norme richiamate

• Decreto-Visco Bersani, legge 4 agosto 2006, n. 248

  La sentenza richiama la normativa quale riferimento per la determinazione del valore immobiliare e per l'utilizzo delle indicazioni dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare. Le quotazioni OMI sono state considerate una presunzione semplice, idonea a supportare la rettifica quando risulti coerente con gli altri elementi disponibili.

Massime di principio

• Le quotazioni OMI, pur costituendo una presunzione semplice e non una prova automatica del valore di mercato, possono legittimamente sostenere una rettifica fiscale se sono riferite alla zona corretta e risultano coerenti con le caratteristiche dell'immobile.
• Il contribuente può contestare il valore OMI dimostrando con elementi concreti le condizioni particolari dell'immobile, come stato di conservazione, ubicazione, piano, esposizione, pertinenze o effettiva inagibilità; la mera affermazione che l'immobile sia fatiscente può non essere sufficiente.
• La motivazione dell'Ufficio può essere ritenuta congrua quando il valore attribuito è coerente con quello di immobili comparabili dello stesso fabbricato o della stessa zona e tiene conto delle caratteristiche che incidono sul pregio commerciale.
• La posizione a un piano più alto o altre caratteristiche oggettive di maggiore pregio possono giustificare il mantenimento o l'incremento del valore accertato, anche se il contribuente sostiene che l'immobile sia in cattive condizioni.
• In situazioni analoghe, per superare una rettifica fondata su valori OMI è opportuno produrre documentazione tecnica e probatoria specifica, come perizie, fotografie, preventivi di ristrutturazione, documentazione catastale e comparabili effettivamente più pertinenti.