Sentenza del 17/07/2015 n. 303 - Comm. Trib. Prov. Forlì

Esito

La controversia

La contribuente aveva fruito dell’agevolazione IVA per l’acquisto della prima casa, ma aveva alienato o donato l’immobile entro cinque anni dall’acquisto senza comprare, entro un anno dall’alienazione, un altro immobile da destinare a propria abitazione principale. Aveva sostenuto che il mancato nuovo acquisto fosse dovuto a forza maggiore, poiché il promittente venditore non aveva cancellato l’ipoteca, il tribunale non aveva ancora pronunciato la sentenza di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto definitivo e la società promittente era successivamente fallita.

Norme richiamate

• d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, Tabella A, parte seconda, n. 21

  Prevede il regime IVA agevolato applicabile, tra l’altro, agli acquisti di abitazioni qualificabili come prima casa, secondo le condizioni stabilite dalla normativa.

• d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 1, nota II-bis, n. 4, della Tariffa, Parte Prima

  In caso di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici prima casa prima del decorso di cinque anni dall'acquisto, le agevolazioni sono revocate, salvo che il contribuente, entro un anno dall'alienazione, proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

  L’alienazione dell’immobile entro cinque anni comporta la decadenza dall’agevolazione, salvo il riacquisto entro un anno di un’altra abitazione da destinare a residenza principale. Il termine è essenziale e non è prorogato da eventi prevedibili o da difficoltà imputabili alla gestione dell’operazione.

• Cass. Sez. 6-5, ordinanza 29 luglio 2014, n. 17151

  Conferma che gli impedimenti all’acquisto dell’immobile sostitutivo devono essere imprevedibili e inevitabili per integrare la forza maggiore.

• Cass. Sez. 5, sentenza 26 marzo 2014, n. 7067

  Richiama il principio secondo cui la forza maggiore richiede un ostacolo non imputabile, inevitabile e imprevedibile; circostanze conoscibili o prevedibili al momento del preliminare non escludono la decadenza.

Massime di principio

• Chi vende o trasferisce entro cinque anni un immobile acquistato con l’agevolazione prima casa deve acquistare entro un anno un’altra abitazione da destinare a propria abitazione principale, altrimenti perde il beneficio.
• La forza maggiore è riconoscibile solo per eventi realmente imprevedibili, inevitabili e non imputabili al contribuente; non bastano ritardi contrattuali, mancata cancellazione di ipoteche, procedimenti giudiziari pendenti o il successivo fallimento del venditore, se tali rischi erano prevedibili.
• La stipula di un preliminare o l’avvio di un’azione giudiziaria non equivalgono necessariamente all’acquisto richiesto dalla legge: occorre verificare che il trasferimento si perfezioni entro il termine annuale.
• Prima di alienare l’immobile agevolato è opportuno verificare concretamente la possibilità di concludere il nuovo acquisto entro un anno e valutare i rischi giuridici ed economici dell’operazione.
• In caso di decadenza, l’Amministrazione può recuperare la differenza tra l’imposta ordinaria e quella agevolata, oltre agli eventuali interessi e sanzioni previsti.