Sentenza del 09/02/2017 n. 438 - Comm. Trib. Reg. per la Puglia

Esito

La controversia

A seguito della variante urbanistica che aveva trasformato i terreni da verde agricolo e servizi ad aree destinate a insediamenti residenziali, commerciali e artigianali, il Comune aveva richiesto l'ICI per gli anni 2003-2008, attribuendo valori compresi tra 142,10 e 153,00 euro al metro quadrato. La società ha contestato gli avvisi sostenendo che la motivazione fosse insufficiente e che i valori fossero sproporzionati. In particolare, gli avvisi richiamavano genericamente i criteri di legge senza collegarli alle caratteristiche concrete dei terreni e la perizia comunale faceva riferimento in modo non verificabile a informazioni raccolte presso intermediari, agenzie immobiliari e atti di compravendita.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale ha accolto gli appelli riuniti della società per quanto di ragione e ha parzialmente riformato le decisioni di primo grado. Ha ritenuto insufficiente la motivazione originaria degli avvisi, precisando che i criteri astratti per la determinazione del valore venale devono essere correlati alla specificità del terreno. Sulla base di una nuova CTU, fondata su atti di trasferimento relativi ad aree similari per caratteristiche, periodo e interventi urbanistici, ha rideterminato i valori imponibili: 55 euro/mq per il 2003, 60 euro/mq per il 2004, 60 euro/mq per il 2005, 65 euro/mq per il 2006, 70 euro/mq per il 2007 e 85 euro/mq per il 2008. Le aliquote ICI sono rimaste ferme, mentre le sanzioni sono state ridotte applicando le aliquote minime. Il Comune è stato condannato a rimborsare alla società i due terzi delle spese del grado, pari a 6.000 euro oltre accessori; il restante terzo è stato compensato. Le spese della CTU sono state poste per due terzi a carico del Comune e per un terzo a carico della società.

Norme richiamate

• Art. 5, comma 5, D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504

  Per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione e ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.

  La norma impone di determinare il valore dell'area sulla base di elementi concreti e riferiti alle sue effettive caratteristiche. Il semplice richiamo astratto ai criteri legislativi non è sufficiente se non viene spiegato come tali criteri incidano sul terreno oggetto di accertamento.

• Art. 93 c.p.c.

  Diretta attribuzione delle spese ai difensori.

  La condanna alle spese è stata disposta con diretta attribuzione ai difensori della società, secondo quanto richiesto.

Massime di principio

• Un avviso di accertamento ICI relativo a un'area fabbricabile deve indicare e collegare concretamente al terreno interessato la zona urbanistica, l'indice di edificabilità, la destinazione d'uso, gli eventuali costi di adattamento e i valori di mercato comparabili.
• Il richiamo generico a criteri astratti o a una perizia priva di dati verificabili può rendere insufficiente la motivazione dell'accertamento, perché impedisce al contribuente di comprendere la pretesa e di contestarla efficacemente.
• Per dimostrare il valore venale dell'area, l'amministrazione deve utilizzare comparabili realmente omogenei per ubicazione, dimensioni, disciplina urbanistica, possibilità edificatorie e periodo di riferimento; non sono adeguati confronti con aree urbanisticamente diverse o con caratteristiche non assimilabili.
• La motivazione dell'avviso deve delimitare l'oggetto della controversia, mentre la prova della fondatezza della pretesa deve essere fornita dall'amministrazione nel giudizio, se il contribuente contesta il valore.
• Quando i valori comunali risultano eccessivi o non adeguatamente provati, il giudice può disporre una CTU e rideterminare il valore imponibile sulla base di effettivi atti di compravendita relativi ad aree similari.
• La trasformazione urbanistica da area agricola ad area edificabile può comportare l'assoggettamento all'imposta come area fabbricabile, ma non autorizza automaticamente l'amministrazione ad applicare valori elevati senza una specifica valutazione delle concrete potenzialità edificatorie e delle condizioni del terreno.