Cassazione Civile, Ordinanza n. 10868/2026 del 23/04/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce dall’azione proposta da tre condominii contro il proprietario di un capannone realizzato nell’area compresa tra i fabbricati condominiali, per ottenere la demolizione dell’opera o, in subordine, il suo arretramento sino al rispetto delle distanze legali dalle facciate degli edifici. In primo grado la domanda veniva accolta. In appello la proprietaria subentrata nel bene contestava, tra l’altro, la legittimazione processuale degli amministratori condominiali, sostenendo che l’azione riguardasse diritti di proprietà riferibili ai singoli condomini e non a beni comuni, e che l’intervento di una sola condomina non bastasse a sanare il difetto di legittimazione. Contestava inoltre l’applicazione degli artt. 873 e 878 c.c., deducendo che il manufatto era stato costruito in aderenza a un muro di cinta preesistente, di altezza inferiore a tre metri, con conseguente inapplicabilità della disciplina sulle distanze e maturazione della prescrizione/usucapione del diritto di mantenere l’opera. Infine, censurava la condanna alle spese in favore della condomina intervenuta, lamentando la mancata considerazione della sua asserita soccombenza parziale e dell’attività processuale limitata svolta.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato tutti e tre i motivi di ricorso. Ha ritenuto corretto l’assunto della Corte d’appello sulla legittimazione degli amministratori, perché l’assemblea aveva autorizzato l’azione e, in ogni caso, la controversia investiva la tutela unitaria del fabbricato condominiale e non dei soli diritti individuali dei singoli proprietari. Ha inoltre confermato la qualificazione del muretto come muro di cinta ex art. 878 c.c. e la conseguente applicazione della disciplina delle distanze: il muro non si computa, ma se oltre esso preesiste un edificio a distanza inferiore a tre metri non è consentita la costruzione in aderenza, sicché il capannone viola la normativa sulle distanze. È stata infine ritenuta corretta la condanna alle spese anche nei confronti della condomina intervenuta, poiché l’interventore adesivo diventa parte del giudizio e la liquidazione, contenuta nei minimi tariffari, non era censurabile in cassazione. La ricorrente è stata condannata alle spese del giudizio di legittimità e al pagamento dell’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per escludere che l’azione spettasse al condominio; la Corte ha invece ribadito che la tutela delle parti comuni o dell’edificio unitariamente considerato può legittimare l’azione del condominio tramite l’amministratore, se autorizzato.

• art. 1130 c.c.

  L’amministratore può compiere atti conservativi e, in base all’interpretazione richiamata dalla Corte, può essere autorizzato dall’assemblea ad agire anche in controversie reali riguardanti l’interesse comune del condominio.

• art. 1131 c.c.

  La rappresentanza processuale dell’amministratore non copre automaticamente tutte le azioni reali; tuttavia l’assemblea può autorizzarlo ad agire anche per azioni non rientranti nella sua rappresentanza ordinaria.

• art. 75 c.p.c.

  Richiamato nel motivo sulla legittimazione processuale, ma non accolto dalla Corte in quanto la legittimazione dell’azione era stata ritenuta correttamente attribuita ai condominii tramite gli amministratori autorizzati.

• art. 1136 c.c.

  La delibera assembleare che autorizza l’azione giudiziaria deve essere adottata con la maggioranza qualificata richiesta dalla norma, anche in via di ratifica.

• art. 873 c.c.

  Disciplina le distanze tra costruzioni; nella fattispecie la Corte ha ritenuto che fosse stata violata perché il capannone era stato realizzato in modo incompatibile con la presenza, oltre il muro di cinta, di un edificio preesistente a distanza inferiore a tre metri.

• art. 878 c.c.

  Il muro di cinta o altro muro isolato non superiore a tre metri non si computa ai fini delle distanze; però, se sul fondo vicino esiste già un edificio a distanza inferiore a tre metri, non è consentita la costruzione in appoggio o in aderenza al muro.

• art. 92 c.p.c.

  La condanna alle spese nei confronti dell’intervenuta è stata ritenuta conforme al principio di soccombenza prevalente e non lesiva del criterio di regolazione delle spese.

• art. 4, comma 1, D.M. n. 140 del 2012

  Richiamato dalla ricorrente nella censura sulle spese; la Corte non ha ravvisato violazioni nella liquidazione operata.

• art. 4, comma 5, D.M. n. 55 del 2014

  Richiamato nella censura sulla liquidazione delle spese; la Corte ha rilevato che la determinazione entro i minimi tariffari non richiede specifica motivazione ed è insindacabile se non vengono dedotte singole violazioni di tariffa.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  La Corte ha dato atto dei presupposti per il versamento dell’ulteriore contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 13, comma 1-bis, D.P.R. n. 115/2002

  Richiamato come parametro per l’ulteriore importo dovuto a titolo di contributo unificato in caso di soccombenza nel ricorso per cassazione.

Massime di principio

• L’amministratore di condominio non è automaticamente legittimato ad agire in tutte le controversie reali, ma l’assemblea può conferirgli un’autorizzazione valida ad esercitare anche azioni non meramente conservative quando la lite riguarda la tutela unitaria dell’edificio o di interessi comuni dei partecipanti.
• Le azioni che mirano a far valere la violazione delle distanze legali possono essere proposte dal condominio quando incidono sull’integrità e sulla tutela del fabbricato considerato nel suo complesso, e non soltanto sui diritti individuali dei singoli condomini.
• Ai fini dell’art. 878 c.c., il muro di cinta o altro muro isolato di altezza non superiore a tre metri non si computa nel calcolo delle distanze legali; tuttavia la costruzione in appoggio o in aderenza non è consentita se sul fondo vicino preesiste già un edificio a distanza inferiore a tre metri dal confine.
• In materia di distanze legali, il muro di cinta va considerato tamquam non esset nel calcolo della distanza, ma la sua presenza non consente di eludere la disciplina sulle intercapedini quando il manufatto venga a collocarsi rispetto a un edificio già esistente in violazione della distanza minima.
• La liquidazione delle spese processuali contenuta nei minimi tariffari rientra nel potere discrezionale del giudice di merito e non è sindacabile in cassazione se la parte non indica specifiche violazioni dei parametri applicati.
• L’interventore adesivo, una volta ammesso nel processo, assume la qualità di parte e può essere destinatario di una condanna alle spese in caso di soccombenza della parte assistita o prevalente nel giudizio.

Come è indicizzato