Sentenza del 28/03/2017 n. 114 - Comm. Trib. Reg. per l'Umbria

Esito

La controversia

La società ha impugnato l'avviso di classamento deducendo, da un lato, il difetto di motivazione dell'atto, ritenuto generico e standardizzato, e, dall'altro, l'erroneità della classe attribuita. Ha sostenuto che l'Agenzia non avesse considerato lo stato di fatto e di diritto degli immobili, tutti destinati a edilizia residenziale sociale in forza di una convenzione stipulata ai sensi della legge regionale Umbria n. 23/2003, trascritta nei registri immobiliari e vincolante per trenta anni. Tale convenzione imponeva la locazione degli alloggi a canone sociale, inferiore ai valori di mercato, e a soggetti aventi determinati requisiti reddituali. L'Agenzia sosteneva invece che dovessero rilevare esclusivamente le caratteristiche oggettive degli immobili, quali ubicazione, urbanizzazione, esposizione e collegamenti, nonché il classamento degli immobili vicini.

La decisione

La Commissione ha ritenuto sufficiente la motivazione dell'avviso, poiché l'accertamento era seguito a una procedura DocFa e la differenza tra rendita proposta e rendita attribuita dipendeva da una diversa valutazione tecnica, senza contestazione degli elementi oggettivi indicati dalla contribuente. Nel merito, tuttavia, ha stabilito che la capacità reddituale rilevante ai fini della classe catastale non dipende soltanto dalle caratteristiche fisiche e localizzative dell'immobile, ma anche dai vincoli giuridici che ne limitano la redditività. Considerato il vincolo trentennale di locazione a canone sociale, ha ritenuto non congrua né la classe 1 proposta dalla società né la classe 3 attribuita dall'Agenzia, fissando la classe 2 come soluzione intermedia. L'appello dell'Agenzia è stato quindi accolto solo parzialmente, la sentenza di primo grado è stata riformata e le spese sono state compensate per la reciproca soccombenza parziale.

Norme richiamate

• Legge regionale Umbria n. 23/2003

  Normativa in tema di incremento e riqualificazione del patrimonio di edilizia residenziale sociale.

  La convenzione stipulata in attuazione della legge, se trascritta e concretamente limitativa della destinazione e del canone di locazione dell'immobile, costituisce un elemento rilevante per determinare la capacità dell'unità di produrre reddito e quindi la relativa classe catastale.

• D.L. 23 gennaio 1993, n. 16, art. 2, convertito nella L. 24 marzo 1993, n. 75

  Disciplina richiamata per la procedura di attribuzione della rendita catastale.

  Nell'ambito della procedura DocFa, l'obbligo di motivazione dell'avviso di classamento può essere assolto mediante l'indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita quando l'Ufficio non disattende gli elementi di fatto dichiarati e la differenza dipende da una valutazione tecnica.

• D.M. 19 aprile 1994, n. 701

  Disciplina della procedura DocFa.

  La natura partecipata della procedura DocFa attenua l'obbligo di motivazione dell'avviso, ma richiede una motivazione più specifica se l'Ufficio contesta o disattende gli elementi di fatto indicati dal contribuente.

• Cass. civ., sentenze n. 5580/2015, n. 12497/2016 e n. 23237/2014

  Qualora l'attribuzione della rendita avvenga tramite DocFa, la motivazione è sufficiente con l'indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita se gli elementi di fatto dichiarati non sono disattesi; diversamente, l'Ufficio deve specificare le differenze riscontrate.

  La giurisprudenza distingue tra una semplice diversa valutazione tecnica, che consente una motivazione sintetica, e una contestazione degli elementi fattuali dichiarati, che impone una motivazione analitica per garantire il diritto di difesa.

Massime di principio

• Nel classamento catastale, la classe rappresenta il grado di capacità dell'immobile di produrre reddito; non rilevano soltanto ubicazione, consistenza e caratteristiche costruttive, ma anche i vincoli giuridici che limitano concretamente la redditività.
• Una convenzione urbanistica o sociale trascritta, che imponga per un periodo determinato canoni inferiori al mercato e requisiti soggettivi degli inquilini, può giustificare una classe catastale inferiore rispetto a quella degli immobili liberi presenti nella stessa zona.
• La procedura DocFa attenua l'obbligo di motivazione dell'avviso quando l'Agenzia effettua soltanto una diversa valutazione tecnica degli elementi dichiarati; se invece disconosce dati oggettivi o condizioni giuridiche rappresentate dal contribuente, deve spiegare puntualmente le ragioni della rettifica.
• Per contestare efficacemente un classamento è opportuno documentare non solo le caratteristiche fisiche dell'immobile, ma anche tutti i vincoli di destinazione, le convenzioni trascritte, i limiti ai canoni e le condizioni che incidono sulla concreta capacità di produrre reddito.
• La presenza di immobili vicini appartenenti a classi superiori è un elemento indiziario, ma non è decisivo se l'unità oggetto di classamento è soggetta a vincoli giuridici che ne riducono la redditività.