Cassazione Civile, Sentenza n. 10025/2022 del 29/03/2022

Esito

La controversia

La società impugnava la sentenza della Commissione Tributaria Regionale che aveva accolto l'appello dell'Agenzia confermando la rettifica del valore dichiarato per la vendita di un terreno edificabile, ritenendo che al momento del sopralluogo fosse in corso l'edificazione di un villino e che quindi il valore dovesse essere determinato come fabbricato in corso di ultimazione. Il ricorso in Cassazione articolava cinque motivi, tra cui: nullità per extrapetizione e violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato; motivazione apparente; violazione dell'onere della prova (art. 2697 c.c.) e delle norme sul valore imponibile (DPR n.131/1986) per avere l'Ufficio omesso di dimostrare che il villino fosse ultimato alla data dell'atto; omesso esame di documenti probatori prodotti dalla contribuente che attestavano che alla data del trasferimento erano eseguiti solo scavi e che la costruzione era intervenuta dopo l'acquisto. La CTR si era basata su permesso di costruire rilasciato prima del contratto, comunicazione di inizio lavori, DURC e rilevazione di lavori di scavo.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato i primi, secondo e quarto motivi relativi a questioni procedurali e di motivazione, ma ha accolto il terzo e il quinto motivo (con assorbimento del quarto): ha ritenuto che per qualificare il bene come fabbricato di nuova costruzione alla data dell'atto occorra la data di ultimazione dei lavori o, se antecedente, la data di utilizzazione; il mero permesso di costruire e l'inizio degli scavi non sono sufficienti a dimostrare che il fabbricato fosse esistente o utilizzabile alla data del contratto. Di conseguenza la sentenza impugnata è stata cassata e, decidendo nel merito, la Corte ha accolto il ricorso della contribuente annullando la rettifica dell'Ufficio. Le spese dei gradi di merito sono compensate; l'Agenzia è condannata al rimborso delle spese di legittimità liquidate in €2.300,00 oltre €200,00 di esborsi e spese forfetarie e accessori di legge.

Norme richiamate

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 43, comma 1, lett. a)

  "per i contratti a titolo oneroso traslativi o costitutivi di diritti reali la base imponibile ... è costituita ... dal valore del bene o del diritto alla data dell'atto"

  La base imponibile va determinata in base allo stato di fatto e di diritto dell'immobile alla data dell'atto; variazioni successive (anche lavori iniziati dopo la stipula) non rilevano ai fini della determinazione del valore dell'atto salvo che il fabbricato sia già ultimato o utilizzato alla data stessa.

• D.P.R. n. 131/1986, artt. 51 e 52

  Norme richiamate nel quadro della disciplina fiscale delle imposte ipotecarie e catastali applicabili ai trasferimenti immobiliari; la Corte ha avuto riguardo al loro contesto normativo nel valutare la natura del bene alla data dell'atto.

• Art. 2697 c.c.

  Principio dell'onere della prova: una volta che il contribuente contesta l'atto impositivo, l'amministrazione deve dimostrare gli elementi costitutivi del credito tributario; l'assenza di prova dell'ultimazione/ utilizzazione alla data dell'atto comporta soccombenza dell'Ufficio.

• Art. 112 c.p.c.

  Principio della corrispondenza tra chiesto e pronunciato: la Cassazione conferma che l'appello o il giudice possono decidere sulla base di elementi di fatto risultanti dagli atti purché rimangano entro il petitum e la causa petendi e non attribuiscano alle parti un bene diverso rispetto a quanto richiesto.

• Art. 360-bis c.p.c. (n.1)

  Richiamato per affermare i limiti del sindacato in Cassazione sulla motivazione, che qui non è stata ritenuta assente o apparente secondo i criteri delle Sezioni Unite.

Massime di principio

• Per le imposte sui trasferimenti la base imponibile si determina sullo stato del bene alla data dell'atto: permessi e inizio lavori successivi non modificano automaticamente la qualificazione del bene.
• La mera richiesta di concessione edilizia o l'inizio degli scavi non sono prove sufficienti per qualificare un terreno come già dotato di fabbricato alla data del trasferimento; è necessaria prova dell'ultimazione o della utilizzazione precedente all'atto.
• Se il contribuente impugna l'atto, l'Amministrazione finanziaria ha l'onere di provare gli elementi del suo diritto (valore, consistenza, esistenza del fabbricato alla data dell'atto); l'assenza di prova comporta l'accoglimento del ricorso.
• Il giudice d'appello può motivare la decisione richiamando elementi già presenti negli atti anche se diversi dalla motivazione di primo grado, purché resti nel perimetro delle domande delle parti (art. 112 c.p.c.).
• In contenziosi simili conviene raccogliere e conservare documentazione probatoria chiara sulla data di ultimazione o di effettiva utilizzazione dell'immobile (certificati di collaudo, autorizzazioni di agibilità, attestazioni di utilizzo) per contrastare rettifiche basate su sopralluoghi che rilevino lavori in corso.