Cassazione Civile, Ordinanza n. 31592/2025 del 03/12/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un decreto ingiuntivo ottenuto dall'impresa appaltatrice per il pagamento del corrispettivo di lavori di ristrutturazione eseguiti su parti comuni di un edificio condominiale nel 2002/2003. Il condominio propose opposizione e ottenne in primo grado l'accoglimento parziale: furono riconosciuti il residuo prezzo per le opere originariamente previste nel contratto e una penale da ritardo, ma non vennero accolte le domande dell'impresa per ulteriori somme relative a lavori aggiuntivi/extracontrattuali e per alcune ulteriori voci di compenso. In appello l'impresa insistette per il pagamento delle opere ulteriori, deducendo che esse erano già comprese nel contratto o comunque erano state approvate con i SAL e con le delibere assembleari, e che quindi non occorresse una specifica ulteriore ratifica assembleare; sostenne inoltre che il giudice aveva erroneamente escluso l'istruttoria richiesta per acquisire le delibere. Con gli altri motivi contestò il rigetto della domanda per lavori extracontrattuali urgenti e necessari, la mancata considerazione dell'articolato contrattuale, la riduzione della penale e il mancato accoglimento dell'ordine di esibizione delle delibere assembleari. La Corte di cassazione ha accolto i motivi relativi ai lavori aggiuntivi/contrattuali non esaminati correttamente, ritenendo che i giudici di merito non potessero prescindere dall'interpretazione del contratto e dall'accertamento se tali opere fossero già incluse nell'appalto approvato dall'assemblea; ha invece respinto le censure sui lavori extracontrattuali urgenti e sulla penale, ritenendo corretta la riduzione equitativa della clausola penale e la valutazione sull'assenza di urgenza e di ratifica per i lavori fuori contratto. I motivi sulle spese e sulle istanze istruttorie sono stati assorbiti dall'accoglimento dei primi motivi.

La decisione

La Corte ha ritenuto fondati i motivi attinenti al mancato pagamento dei lavori aggiuntivi che, secondo la ricorrente, erano già previsti dal contratto di appalto o comunque approvati nei SAL e nelle delibere assembleari, censurando la motivazione dei giudici di merito per non avere esaminato il contenuto del contratto e per avere dato per necessaria una ratifica assembleare senza verificare se le opere rientrassero nell'appalto originario. Ha invece dichiarato infondati i motivi relativi ai lavori extracontrattuali urgenti e alla clausola penale, ritenendo corretta la distinzione tra obbligazioni riferibili al condominio solo se deliberate o urgenti e il potere del giudice di ridurre la penale ex art. 1384 c.c. in base a criteri oggettivi e allo squilibrio tra le prestazioni. In conseguenza, il ricorso è stato accolto limitatamente ai motivi concernenti i lavori aggiuntivi, con assorbimento delle doglianze sulle spese e sulle richieste istruttorie, e la sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte d'appello di Roma affinché riesamini la domanda alla luce del contratto e delle eventuali approvazioni assembleari.

Norme richiamate

• art. 645 c.p.c.

  opposizione avverso decreto ingiuntivo

  norma processuale richiamata come base dell'opposizione proposta dal condominio contro il decreto ingiuntivo.

• art. 1667 c.c.

  decadenza e prescrizione ex art. 1667 cod. civ. in relazione all’omessa denuncia dei vizi nel termine decadenziale di giorni 60 dalla scoperta

  richiamato dalle parti quale disciplina della garanzia per vizi dell'opera e dei relativi termini di decadenza/prescrizione.

• art. 1130 c.c.

  delimita le attribuzioni dell'amministratore di condominio, richiamate dalla Corte per escludere che possa impegnare da solo il condominio in opere straordinarie non deliberate, salvo i casi di urgenza nei limiti di legge.

• art. 1131 c.c.

  concorre, insieme agli artt. 1130 e 1135 c.c., a definire i poteri rappresentativi dell'amministratore nelle obbligazioni assunte per il condominio.

• art. 1135 c.c.

  ultimo comma; secondo comma; n. 4

  consente all'amministratore di ordinare lavori straordinari urgenti con obbligo di riferire alla prima assemblea; quando l'assemblea abbia deliberato la manutenzione straordinaria, l'amministratore può stipulare i contratti necessari vincolando i condomini.

• art. 1335 c.c.

  richiamato nei motivi di ricorso, ma la Corte non ne fa applicazione autonoma decisiva rispetto alla questione dei poteri dell'amministratore e dell'approvazione assembleare.

• art. 1330 c.c.

  richiamato nei motivi di ricorso, senza autonoma incidenza nella ratio decidendi finale.

• art. 1362 c.c.

  invocato per l'interpretazione del contratto di appalto; la Corte sottolinea che il giudice di rinvio dovrà esaminare il contenuto contrattuale per stabilire se i lavori fossero già compresi nell'appalto approvato.

• art. 1366 c.c.

  richiamato per la lettura del contratto secondo buona fede, ma non costituisce il fulcro autonomo della decisione.

• art. 1382 c.c.

  norma sulla clausola penale richiamata per censurare la riduzione dell'importo pattuito.

• art. 1384 c.c.

  riconosce al giudice il potere di ridurre equitativamente la penale manifestamente eccessiva, anche d'ufficio, in base a criteri oggettivi e allo squilibrio tra le prestazioni.

• art. 1655 c.c.

  richiamato quale norma sul contratto di appalto, rilevante per qualificare il rapporto e l'oggetto delle opere eseguite.

• art. 1967 c.c.

  citato nei motivi di ricorso, ma senza rilievo decisivo nella ratio della decisione.

• art. 2041 c.c.

  non citato nel testo fornito.

• art. 2096 c.c.

  presumibilmente refuso nel testo; comunque non rileva nella decisione.

• art. 345 c.p.c.

  invocato per contestare la mancata considerazione di istanze istruttorie in appello, ma le relative censure risultano assorbite.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  utilizzato come parametro per denunciare violazioni di legge sostanziale e processuale.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  la Corte richiama il perimetro attuale del vizio di motivazione, limitato al mancato rispetto del minimo costituzionale o all'omesso esame di un fatto storico decisivo.

• art. 111, sesto comma, Cost.

  richiamato come parametro del 'minimo costituzionale' della motivazione.

• art. 132, secondo comma, n. 4, c.p.c.

  la totale mancanza o apparenza della motivazione integra nullità della sentenza.

• art. 115 c.p.c.

  richiamato nei motivi sulle prove e sulla valutazione del materiale istruttorio.

• art. 116 c.p.c.

  richiamato nei motivi sulla valutazione delle prove da parte del giudice di merito.

• art. 167 c.p.c.

  richiamato nei motivi processuali, senza autonoma decisività nella ratio.

• art. 183 c.p.c.

  richiamato per sostenere che la contestazione del condominio sulle delibere era sopravvenuta nei termini della prima memoria, incidendo sulla possibilità di produrre documenti.

• art. 210 c.p.c.

  richiamato per l'ordine di esibizione documentale richiesto dalla ricorrente.

• art. 90 c.p.c. e ss.

  richiamati in relazione alla regolamentazione delle spese di lite.

• art. 2967 c.c.

  il testo sembra riferirsi all'art. 2697 c.c.; la Corte richiama comunque il tema dell'onere della prova a carico di chi deduce i fatti costitutivi del credito.

• art. 2697 c.c.

  la parte che pretende il compenso per lavori ulteriori o la rifusione di spese deve provare i fatti costitutivi del proprio credito.

Massime di principio

• Nei lavori straordinari in condominio, il terzo appaltatore può pretendere il corrispettivo dal condominio solo se le opere rientrano in una delibera assembleare che ne abbia determinato l'oggetto essenziale oppure se, in mancanza di preventiva delibera, ricorrono i presupposti dell'urgenza per gli interventi ordinati dall'amministratore nei limiti dell'art. 1135 c.c.
• Quando il creditore deduce che opere ulteriori siano già comprese nel contratto di appalto approvato dall'assemblea, il giudice deve interpretare il contratto e verificare concretamente se tali opere siano incluse nell'oggetto originario, non potendo rigettare la domanda in modo apodittico sulla sola mancata prova di una successiva ratifica assembleare.
• L'iniziativa dell'amministratore che ordini lavori straordinari senza previa delibera non vincola automaticamente il condominio verso il terzo, salvo che i lavori siano urgenti e l'amministratore abbia speso il nome del condominio nei limiti dei poteri conferitigli dalla legge.
• Il vizio di motivazione denunciabile in cassazione è oggi confinato alla mancanza, apparenza, irriducibile contraddittorietà o incomprensibilità della motivazione, ovvero all'omesso esame di un fatto storico decisivo; non sono più ammissibili censure di semplice insufficienza o contraddittorietà argomentativa.
• In tema di clausola penale, il giudice può ridurre equitativamente l'importo quando esso sia manifestamente eccessivo, anche d'ufficio, valutando in modo oggettivo lo squilibrio tra le prestazioni e l'interesse del creditore all'adempimento, senza dover guardare alla sola misura del danno effettivamente subito.
• La parziale esecuzione della prestazione principale può giustificare la riduzione della penale se la sua applicazione integrale risulti sproporzionata rispetto alla sola parte rimasta inadempiuta.

Come è indicizzato