Sentenza del 01/04/2022 n. 1125 - Comm. Trib. Reg. per la Calabria

Esito

La controversia

L'Agenzia impugnava la sentenza della CTP che aveva annullato l'avviso di rettifica relativo alle imposte ipotecarie e catastali dovute su una compravendita immobiliare. Nel preliminare (2008) il valore pattuito era di €1.700.000, mentre nell'atto definitivo fu dichiarato €1.500.000; l'Agenzia aveva rettificato sulla base del valore del preliminare mediante il metodo comparativo (art.51 e 52 DPR 131/86), sostenendo che la dichiarazione di valore deve rispecchiare il valore venale a prescindere dal prezzo pattuito. La CTP aveva dato ragione alla società resistente rilevando altresì che il valore dichiarato nell'atto (€1.500.000) era superiore al valore ricavato dalla rendita catastale moltiplicata per il coefficiente previsto per i D, fissato in €1.009.320,00, escludendo quindi la rettifica.

La decisione

La Commissione tributaria regionale ha rigettato l'appello dell'Agenzia e confermato la sentenza della CTP n. 6355/2018. Il Collegio ha richiamato la giurisprudenza della Cassazione (Cass. civ. Sez. V, ord. 27.11.2020 n. 27128 e Cass. civ. Sez. V, ord. 10.03.2017 n. 6173) affermando che per la determinazione della base imponibile ai fini dell'imposta di registro rileva il valore del bene alla data del rogito (contratto definitivo) e non il prezzo pattuito alla data del contratto preliminare; inoltre ha osservato che, essendo il valore dichiarato nell'atto superiore al valore calcolato dalla rendita catastale secondo il coefficiente IMU, non si applicava la rettifica ai sensi dell'art.52 co.4 DPR 131/86. L'appello è stato dunque respinto e confermata la decisione di primo grado; nulla per le spese per mancata costituzione della parte appellata.

Norme richiamate

• DPR 131/1986 - art. 51

  Disciplina i criteri e i metodi di valutazione per la determinazione del valore ai fini fiscali; il principio del Collegio riconosce che l'Amministrazione può utilizzare il metodo comparativo, ma la base imponibile va riferita al momento del contratto definitivo.

• DPR 131/1986 - art. 52 co. 4

  "non sono soggetti a rettifica gli immobili dotati di rendita catastale il cui valore sia uguale o inferiore al valore dichiarato in atto"

  Se il valore dichiarato nel contratto è pari o superiore al valore determinato sulla base della rendita catastale (moltiplicata per il coefficiente previsto), non si procede a rettifiche automatiche.

• DPR 131/1986 - art. 52 co. 5-bis

  Richiamato dall'Agenzia come norma che imporrebbe che la dichiarazione di valore rispecchi il valore venale in comune commercio; il Collegio ha però ribadito che la determinazione del valore va effettuata con riferimento al momento del rogito.

• Legge 212/2000 - art. 7

  Richiamata dalla resistente per contestare il vizio di motivazione dell'avviso; non è stata decisiva ai fini dell'accoglimento dell'appello dell'Agenzia.

Massime di principio

• La base imponibile per l'imposta di registro si determina con riferimento al valore del bene alla data del rogito (atto definitivo), non al valore pattuito nel contratto preliminare.
• Se il valore dichiarato nell'atto è pari o superiore al valore calcolato dalla rendita catastale applicando il relativo coefficiente (c.d. parametro IMU per taluni fabbricati), l'immobile non è soggetto a rettifica ai sensi dell'art.52 co.4 DPR 131/86.
• L'Amministrazione finanziaria può utilizzare metodi comparativi e precedenti di mercato (art.51) per contestare il valore dichiarato, ma deve riferirsi al momento del contratto definitivo e fornire elementi probatori adeguati del diverso valore venale alla data del rogito.
• In caso di discrepanza tra prezzo preliminare e prezzo dell'atto definitivo, prevale il valore al rogito; per evitare contestazioni è consigliabile documentare e motivare il valore dichiarato nell'atto (perizia, comparabili, condizioni di mercato alla data del rogito).
• La parte privata che ritiene il valore corretto dovrebbe predisporre idonea documentazione probatoria (perizie, comparazioni) per difendersi da eventuali rettifiche; l'Amministrazione deve controprovarne la discordanza con elementi oggettivi riferiti al momento del rogito.