Sentenza del 08/05/2017 n. 1953 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

Il contribuente ha contestato la pretesa impositiva fondata sulla qualificazione della vendita come cessione di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria e sulla conseguente tassazione della plusvalenza come reddito diverso soggetto a tassazione separata. La cessione riguardava invece un fabbricato già edificato; secondo il principio affermato, tale operazione non può essere riqualificata in cessione di terreno edificabile sulla base della sola intenzione dell’acquirente o delle parti di demolire e ricostruire l’immobile.

La decisione

La riqualificazione operata dall’Ufficio non è ritenuta configurabile. Ai fini IRPEF occorre distinguere tra la cessione di un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria, rilevante ai fini della tassazione della plusvalenza, e la cessione di un fabbricato già edificato, che non può essere trasformata fiscalmente nella prima sulla base dell’intenzione di demolizione e ricostruzione. Ne consegue l’annullamento o comunque il venir meno dell’accertamento fondato su tale riqualificazione.

Norme richiamate

• Articolo 67, comma 1, lettera b), del d.P.R. n. 917/1986 (TUIR)

  "plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria"

  La norma assoggetta a imposizione le plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni edificabili, non quelle derivanti dalla cessione di fabbricati già edificati. La qualificazione deve dipendere dall’oggetto effettivo della cessione e non dalla futura intenzione di demolire e ricostruire.

• Articolo 17, comma 1, lettera g-bis), del d.P.R. n. 917/1986 (TUIR)

  La disposizione disciplina la tassazione separata di determinate plusvalenze immobiliari. Essa non consente di applicare il regime previsto per la cessione di terreni edificabili a una vendita avente a oggetto un fabbricato già esistente.

Massime di principio

• Ai fini IRPEF, la qualificazione della plusvalenza dipende principalmente dal bene effettivamente ceduto al momento della vendita: fabbricato già edificato o terreno edificabile.
• La cessione di un fabbricato non può essere riqualificata come cessione di terreno edificabile soltanto perché l’acquirente o le parti intendono demolire l’edificio e ricostruirlo.
• Per applicare la disciplina delle plusvalenze relative ai terreni edificabili è necessario che l’oggetto sostanziale della cessione sia un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria, non un’area occupata da un fabbricato già esistente.
• L’Amministrazione finanziaria non può fondare la diversa qualificazione esclusivamente su elementi futuri o soggettivi, come il progetto edilizio successivo alla vendita; occorrono elementi oggettivi che dimostrino che il fabbricato era solo apparente o irrilevante rispetto alla reale operazione di cessione del terreno.