Risoluzione n. 4 del 9/01/2006

IVA sui canoni di locazione di un immobile costruito da cooperativa edilizia

La risoluzione affronta il trattamento IVA dei canoni di locazione relativi a un contratto di locazione a termine di 8 anni stipulato con una cooperativa a proprietà indivisa che ha costruito l’alloggio con sovvenzione regionale. Il documento chiarisce se i canoni debbano essere considerati esenti o imponibili, tenendo conto anche della previsione contrattuale di un diritto di prelazione nella futura cessione in proprietà dell’unità immobiliare.

Quesito del contribuente

Il contribuente chiede chiarimenti sul trattamento fiscale, ai fini IVA, dei canoni di locazione di un alloggio concesso da una cooperativa edilizia. In particolare, segnala che:

• la cooperativa usufruisce di una sovvenzione regionale ai sensi dell’art. 8 della legge n. 179/1992, per il recupero o nuova costruzione di alloggi da concedere in locazione a lavoratori dipendenti;
• il contratto di locazione è a termine, per 8 anni;
• il contratto prevede il diritto di prelazione nella cessione in proprietà del medesimo alloggio.

Secondo il contribuente, i canoni dovrebbero essere esenti da IVA, perché l’immobile sarebbe stato costruito esclusivamente per la locazione a termine, mentre l’eventuale successiva vendita ai locatari non dovrebbe incidere sul regime fiscale dei canoni. In alternativa, teme che l’esercizio della prelazione e lo scomputo dei canoni già versati dal prezzo di cessione possano determinare una duplicazione dell’IVA.

Soluzione prospettata dal contribuente

La tesi del contribuente si fonda su due elementi:

• la costruzione dell’immobile sarebbe stata finalizzata solo alla locazione, condizione necessaria per ottenere la sovvenzione regionale;
• l’eventuale futura vendita ai conduttori, pur prevista dal contratto mediante prelazione, non dovrebbe trasformare i canoni di locazione in operazioni imponibili.

Valutazione dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia osserva anzitutto che nell’istanza sono descritte due operazioni distinte e separate, ossia locazione e vendita, anche se collegate dal punto di vista finanziario. Ai fini IVA occorre verificare la natura dell’attività svolta dal locatore, poiché la qualificazione dipende dal fatto che l’immobile sia stato costruito per la vendita oppure per la locazione.

Viene precisato che:

• se l’impresa ha costruito l’immobile per la vendita, i canoni sono assoggettati a IVA con aliquota del 10% ai sensi del n. 127-ter della Tabella A, parte III, allegata al DPR n. 633/1972;
• se invece l’immobile è stato costruito per la locazione, la prestazione è esente da IVA ai sensi dell’art. 10, comma 1, n. 8, del DPR n. 633/1972.

Soggetti interessati e obblighi del locatore

L’Agenzia evidenzia che il locatario di un immobile di civile abitazione non possiede requisiti soggettivi idonei a determinare benefici IVA. La verifica dei presupposti rilevanti ai fini del regime IVA spetta invece al locatore, il quale deve valutare i requisiti oggettivi della propria attività.

Ai sensi dell’art. 21 del DPR n. 633/1972, il locatore è tenuto a fatturare i canoni di locazione indicando:

• il titolo di esenzione, se applicabile, richiamando l’art. 10, comma 1, n. 8, del DPR n. 633/1972;
• oppure la norma che consente l’applicazione dell’aliquota IVA agevolata, ossia il n. 127-ter della Tabella A, parte III, del medesimo decreto.

L’Agenzia precisa inoltre che tale verifica richiede valutazioni di fatto, in quanto dipende dall’effettiva attività del locatore.

Applicazione al caso concreto

Dalla documentazione acquisita risulta che la cooperativa si è qualificata come "impresa costruttrice per la vendita". Inoltre, l’art. 8 della legge n. 179/1992, richiamato nell’istanza, prevede contributi a favore di determinate cooperative affinché realizzino immobili da destinare alla locazione, ma anche all’assegnazione in godimento e, infine, al trasferimento ai soci.

Lo stesso articolo prevede anche che, ricorrendo le condizioni ivi indicate, gli immobili realizzati con i contributi ricevuti e poi locati possano essere ceduti. In tale contesto, l’eventuale successiva cessione non modifica il trattamento IVA dei canoni di locazione già maturati.

Conclusione

Nel caso esaminato, l’Agenzia conclude che i canoni di locazione devono essere assoggettati a IVA con aliquota del 10% ai sensi del n. 127-ter della Tabella A, parte III, allegata al DPR n. 633/1972. La tesi dell’esenzione non viene accolta, poiché la cooperativa risulta operare come impresa costruttrice per la vendita e la locazione si colloca nell’ambito dell’operazione imponibile individuata dalla normativa richiamata.