Cassazione Civile, Ordinanza n. 09661/2026 del 15/04/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato il 16.05.2011, con termine per il definitivo fissato entro il 7.7.2011. Il promissario acquirente ha chiesto la condanna del promittente venditore al pagamento del doppio della caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c., sostenendo che il venditore fosse inadempiente perché, entro la data pattuita, non aveva concluso la procedura amministrativa necessaria a rendere l'immobile urbanisticamente regolare e non era quindi possibile stipulare il rogito. Il Tribunale aveva accolto la domanda; la Corte d'appello ha invece riformato, ritenendo che il termine non fosse essenziale, che la diffida ad adempiere inviata dal promissario acquirente il 29.09.2011 avesse conservato vivo il vincolo contrattuale e che il promittente venditore, attivatosi per sanare la situazione e proponendo date per il rogito entro il termine assegnato, non fosse rimasto inadempiente in modo tale da legittimare il recesso dell'acquirente. In cassazione il promissario acquirente ha dedotto: 1) violazione dell'art. 1454 c.c. per errata esclusione dell'essenzialità del termine del 7.7.2011 e conseguente errata efficacia della diffida del venditore; 2) violazione dell'art. 1457 c.c. per mancato rilievo dell'inadempimento del venditore e per l'asserita risoluzione automatica del contratto per decorso del termine; 3) violazione dell'art. 1385 c.c. per avere la Corte d'appello collocato lo scioglimento del vincolo all'8.11.2011 e non al 7.7.2011; 4) in subordine, violazione del d.m. n. 55 del 2014 sulla liquidazione delle spese, contestando la voce istruttoria e l'ammontare complessivo.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto il primo motivo inammissibile perché diretto a sollecitare una nuova valutazione delle risultanze probatorie e dell'interpretazione del contratto, attività riservate al giudice di merito; ha ribadito che l'essenzialità del termine ex art. 1457 c.c. non si presume dall'espressione "entro e non oltre", ma va desunta dalla volontà inequivoca delle parti e dall'oggetto del negozio. Ha dichiarato infondato il secondo motivo, osservando che la Corte territoriale non aveva ignorato l'inadempimento iniziale del venditore, ma lo aveva valutato insieme alle successive condotte delle parti, rilevando che la diffida dell'acquirente confermava l'interesse all'adempimento e che il venditore si era attivato per sanare l'immobile e per fissare il rogito entro il termine assegnato. Il terzo motivo è stato respinto in conseguenza del rigetto dei primi due, anche perché nella comparazione degli inadempimenti reciproci non conta solo l'ordine cronologico, ma la loro incidenza sul sinallagma. Il quarto motivo è stato ritenuto in parte infondato e in parte inammissibile: la fase "istruttoria e/o di trattazione" può essere liquidata anche se non si è svolta istruttoria in senso stretto; inoltre la censura era priva di specificità perché non indicava correttamente i parametri applicabili e contestava la somma complessiva pur rientrante nei limiti tabellari. Sono state quindi poste a carico del ricorrente le spese del giudizio di legittimità e l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1385 c.c.

  La caparra confirmatoria può essere richiesta in doppio solo se il recesso o la risoluzione siano conseguenza dell'inadempimento imputabile alla controparte; nel caso concreto tale presupposto è stato escluso.

• art. 1454 c.c.

  La diffida ad adempiere rileva solo se il rapporto non sia già risolto o se la parte diffidante non abbia manifestato, con il successivo comportamento, volontà di mantenere in vita il vincolo.

• art. 1457 c.c.

  L'essenzialità del termine va accertata dal giudice di merito sulla base della volontà delle parti e dell'oggetto del contratto; non basta la mera formula "entro e non oltre" se non risulta che il ritardo renda inutile la prestazione.

• art. 360, comma 1, n. 3) c.p.c.

  I motivi di ricorso per violazione di legge non possono essere usati per ottenere una rivalutazione del merito o delle prove.

• art. 366, n. 4 c.p.c.

  Il motivo di ricorso deve essere specifico e confrontarsi con la decisione impugnata; una censura generica sulla liquidazione delle spese è inammissibile.

• d.m. n. 55 del 2014

  Ai fini della liquidazione dei compensi, la voce tabellare "fase istruttoria e/o di trattazione" può essere riconosciuta anche se non vi è stata istruttoria in senso stretto, essendo sufficiente la trattazione.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115 del 2002

  Il ricorrente soccombente può essere tenuto al pagamento del contributo unificato aggiuntivo, se dovuto.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  In caso di rigetto del ricorso, sussistono i presupposti per l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• L'essenzialità del termine contrattuale non può essere desunta in modo automatico da formule di stile, ma richiede un accertamento in concreto della volontà negoziale e della funzione economica del termine nel contratto.
• In sede di legittimità non è consentito trasformare la denuncia di violazione di legge in una richiesta di nuova valutazione del materiale probatorio o di sostituzione dell'interpretazione del contratto compiuta dal giudice di merito.
• Nella comparazione di inadempimenti reciproci occorre valutare la gravità e l'incidenza causale delle condotte sul sinallagma, e non soltanto stabilire quale parte abbia mancato per prima l'adempimento.
• La diffida ad adempiere e il comportamento successivo delle parti devono essere letti in modo unitario per stabilire se il vincolo contrattuale sia rimasto in vita o sia stato effettivamente sciolto.
• Ai fini della liquidazione delle spese, la fase tabellare "istruttoria e/o di trattazione" non presuppone necessariamente lo svolgimento di attività istruttoria in senso stretto; la censura sul quantum deve inoltre essere specifica e confrontarsi con i parametri applicati dal giudice.

Come è indicizzato