Cassazione Civile, Ordinanza n. 21083/2022 del 04/07/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da una compravendita, stipulata il 19 ottobre 2000, avente ad oggetto un terreno sul quale insistevano opere edilizie ritenute abusive. In primo grado era stata dichiarata la validità ed efficacia del contratto; in appello, la società venditrice poi fallita ha ottenuto la riforma della decisione con declaratoria di nullità del contratto ai sensi dell'art. 17, comma 1, della L. n. 47 del 1985, sul presupposto che il fondo trasferito ricomprendesse anche fabbricati abusivi già esistenti prima della vendita. La società acquirente ha proposto ricorso per cassazione con quattro motivi: 1) violazione dell'art. 17, comma 1, L. n. 47/1985, sostenendo che la norma riguarderebbe solo atti aventi ad oggetto edifici o loro parti, non il mero trasferimento di un terreno agricolo; 2) violazione dell'art. 115 c.p.c. e omesso esame di fatti decisivi, deducendo che la prova degli abusi e della loro anteriorità sarebbe stata desunta indebitamente da una CTU svolta in altra procedura esecutiva senza contraddittorio e senza considerare altri documenti; 3) ulteriore violazione dell'art. 17, comma 1, L. n. 47/1985, assumendo che le opere fossero solo containers, aiuole e recinzione, comunque regolarizzabili e non tali da determinare la nullità dell'intera vendita; 4) ancora violazione dell'art. 17, comma 1, L. n. 47/1985, deducendo che gli abusi graverebbero solo su una particella e non sugli altri immobili oggetto della vendita.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto il ricorso. Ha ritenuto infondati i primi due motivi: quanto al primo, ha affermato che la vendita di un terreno sul quale insistano costruzioni trasferisce anche i manufatti e che, pertanto, in tale ipotesi trova applicazione la disciplina sanzionatoria prevista per gli atti relativi a edifici o loro parti; quanto al secondo, ha ribadito che la valutazione delle prove, anche se costituite da una consulenza tecnica espletata in altro procedimento ma ritualmente acquisita, è riservata al giudice di merito ed è censurabile in cassazione solo per omesso esame di fatti storici decisivi, non per una diversa lettura del materiale istruttorio. I terzo e quarto motivo sono stati dichiarati inammissibili perché introducevano questioni non trattate nella sentenza impugnata e non adeguatamente dedotte nei gradi di merito. Conseguentemente il ricorso è stato rigettato, con condanna della ricorrente alle spese e con atto della debenza dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 17, comma 1, L. n. 47/1985

  "atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti"

  La norma si applica anche quando il contratto abbia formalmente ad oggetto un terreno, se sul fondo insistono fabbricati o opere qualificabili come edifici o loro parti; la nullità opera come sanzione testuale con funzione di contrasto dell'abusivismo edilizio.

• art. 18, comma 2, L. n. 47/1985

  Riguarda gli atti relativi ai terreni e non è la disposizione applicabile quando sul terreno insistano opere qualificabili come edifici o loro parti.

• art. 934 c.c.

  L'accessione opera ipso iure e a titolo originario: il proprietario del suolo acquista la proprietà della costruzione per il solo fatto dell'incorporazione al suolo, a prescindere da chi abbia materialmente edificato.

• art. 115 c.p.c.

  La censura non può risolversi in una diversa valutazione delle prove effettuata dal giudice di merito; la violazione è configurabile solo se siano poste a base della decisione prove non dedotte o prove legali valutate contra legem.

• art. 116 c.p.c.

  La doglianza non può mirare a sostituire la valutazione del ricorrente al prudente apprezzamento del giudice di merito sulle risultanze probatorie.

• art. 360 n. 3 c.p.c.

  È il parametro per denunciare violazioni di legge sostanziale o processuale, ma non consente di sollecitare una nuova ricostruzione dei fatti.

• art. 360 n. 5 c.p.c.

  Il vizio è limitato all'omesso esame di un fatto storico decisivo e discusso tra le parti; non copre il semplice dissenso sulla valutazione delle prove.

• art. 360 n. 4 c.p.c.

  La Corte richiama il controllo sulla motivazione solo nei limiti dell'apparenza, perplessità o contraddittorietà radicale.

• art. 132 n. 4 c.p.c.

  La motivazione è censurabile in cassazione solo se apparente o meramente assertiva, non per la sua pretesa insufficienza argomentativa.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  Ricorrendo i presupposti processuali, la parte soccombente è tenuta al versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 1, comma 17, L. n. 228/2012

  Ha introdotto l'obbligo dell'ulteriore contributo unificato nei casi previsti dall'art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.

Massime di principio

• Quando un terreno viene ceduto e sul fondo insistono costruzioni già esistenti, il trasferimento negoziale riguarda anche i manufatti, salvo diverso patto espresso; di conseguenza, ai fini della validità dell'atto, rileva la disciplina prevista per i trasferimenti relativi a edifici o loro parti.
• La nullità testuale prevista dalla normativa urbanistica colpisce gli atti che trasferiscono immobili abusivi o comunque edifici irregolari, ed è posta a tutela di un interesse pubblico alla repressione dell'abusivismo edilizio.
• La censura in cassazione non può limitarsi a prospettare una lettura alternativa delle prove: il sindacato di legittimità è ammesso solo per omesso esame di fatti storici decisivi o per anomalie motivazionali estreme.
• Le risultanze probatorie formate in altro procedimento, se ritualmente acquisite nel giudizio, sono liberamente valutabili dal giudice di merito e non perdono efficacia per il solo fatto di essere state originate fuori dal contraddittorio di quel diverso processo.
• La doglianza di novità della questione in cassazione è inammissibile quando il ricorrente non indichi specificamente in quale atto del giudizio di merito la questione sia stata tempestivamente proposta.

Come è indicizzato