Sentenza n. 16099/2026 - Roma, Sezione 2B

Esito

La controversia

Il Condominio ha impugnato l’ordine di demolizione e ripristino, adottato dopo un sopralluogo della Polizia locale del 29 aprile 2022 e notificato il 9 maggio 2023, relativo a opere sul terrazzo condominiale. Roma Capitale ha qualificato l’intervento come risanamento conservativo eseguito senza gli adempimenti strutturali richiesti dagli artt. 93 e 94 del d.P.R. 380/2001 e senza il parere previsto per l’immobile ricadente in zona omogenea A, Città Storica – Tessuto T1. Il ricorrente ha dedotto: 1) l’erronea individuazione del destinatario, poiché il Condominio non è proprietario autonomo delle parti comuni, appartenenti pro quota ai singoli condomini; 2) l’erronea qualificazione edilizia, sostenendo che la sostituzione dell’impianto, anche in presenza di opere strutturali, rientrasse nella manutenzione straordinaria; 3) l’illegittimità della demolizione, poiché, in base all’art. 19, comma 3, della legge regionale Lazio 15/2008, in combinato disposto con l’art. 37, comma 3, del d.P.R. 380/2001, l’amministrazione avrebbe dovuto scegliere tra ripristino e sanzione pecuniaria e motivare la misura prescelta. Roma Capitale ha eccepito il difetto di interesse, richiamando la possibilità di presentare una SCIA in sanatoria, e ha sostenuto che il Condominio fosse il committente e responsabile dell’intervento, costituito non solo dalla sostituzione dei gruppi frigoriferi ma anche da un graticcio di travi in acciaio, nuovi appoggi in cemento armato e collegamenti alle strutture portanti.

La decisione

L’eccezione di difetto di interesse è respinta: la possibilità di presentare una SCIA in sanatoria non elimina l’interesse a impugnare un ordine di demolizione immediatamente lesivo, e nel caso concreto non risulta presentata alcuna istanza di sanatoria. Il primo motivo è respinto: pur non essendo il Condominio proprietario autonomo delle parti comuni, dagli atti del procedimento risultavano l’affidamento dei lavori da parte della precedente amministrazione condominiale, gli incarichi tecnici e le interlocuzioni dell’amministratore; il Condominio era quindi individuabile come committente e responsabile dell’abuso, quale centro unitario di imputazione, e la mancata notificazione ai singoli comproprietari non invalidava l’ordine. Il secondo motivo è respinto: la qualificazione deve considerare unitariamente le opere e il loro rapporto funzionale con l’organismo edilizio. La sostituzione delle apparecchiature era accompagnata da un nuovo sistema strutturale di sostegno e da collegamenti alle strutture portanti, sicché la valutazione complessiva come risanamento conservativo non risultava manifestamente irragionevole né affetta da istruttoria insufficiente. Il terzo motivo è accolto limitatamente alla motivazione della sanzione. Il Comune aveva attivato l’interlocuzione con la Soprintendenza e, decorso il termine senza parere, poteva provvedere autonomamente; tuttavia, ai sensi del regime applicabile agli interventi di risanamento conservativo in zona A, la scelta tra restituzione in pristino e sanzione pecuniaria doveva essere motivata. L’ordine descriveva l’abusività e l’esigenza di tutela, ma non spiegava perché fosse preferibile la demolizione alla sanzione pecuniaria. La clausola che faceva salva una futura SCIA in sanatoria non colmava il difetto. È stato quindi disposto l’annullamento parziale della determinazione nella sola parte relativa alla demolizione e al ripristino senza adeguata motivazione sulla preferenza accordata; Roma Capitale può riesercitare il potere, valutando e motivando la misura in relazione alle opere, alla zona A e ai valori di tutela. La sentenza non impone l’applicazione della sanzione pecuniaria né riconosce al Condominio un diritto alla sua sostituzione. Restano ferme la qualificazione delle opere come risanamento conservativo e la necessità degli adempimenti strutturali e di tutela. Spese integralmente compensate per reciproca soccombenza e complessità della questione.

Norme richiamate

• art. 31, comma 2, d.P.R. 380/2001

  L’art. 31, comma 2, del d.P.R. n. 380 del 2001 individua quali destinatari dell’ingiunzione di rimozione o demolizione il proprietario e il responsabile dell’abuso.

  L’ordine può essere rivolto non soltanto al proprietario, ma anche al responsabile dell’abuso; nella fattispecie il Condominio è stato ritenuto responsabile quale committente dell’intervento.

• art. 1131 c.c.

  L’amministratore, tuttavia, rappresenta i partecipanti per le questioni concernenti le parti comuni e riceve i provvedimenti amministrativi relativi a tali oggetti ai sensi dell’art. 1131 c.c.

  L’amministratore rappresenta i condomini nelle questioni relative alle parti comuni e può ricevere i provvedimenti amministrativi che le riguardano.

• art. 3, comma 1, lett. b), d.P.R. 380/2001

  L’art. 3, comma 1, lett. b), del d.P.R. n. 380 del 2001 ricomprende nella manutenzione straordinaria le opere necessarie a rinnovare o sostituire parti anche strutturali degli edifici e a realizzare o integrare i servizi tecnologici.

  La sostituzione o il rinnovo di parti strutturali e l’integrazione di servizi tecnologici possono rientrare nella manutenzione straordinaria, ma la classificazione va compiuta considerando il complesso delle opere.

• art. 3, comma 1, lett. c), d.P.R. 380/2001

  La lett. c) della medesima disposizione definisce invece gli interventi di restauro e risanamento conservativo come quelli rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere, comprendente anche il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi, nonché l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso.

  Il risanamento conservativo comprende un insieme sistematico di opere volto a conservare e rendere funzionale l’organismo edilizio; la qualificazione dipende dalla valutazione complessiva delle opere e del loro rapporto con l’edificio.

• artt. 93 e 94 d.P.R. 380/2001

  Restano ferme, nei limiti dell’annullamento pronunciato, la valutazione amministrativa sulla consistenza abusiva delle opere e la qualificazione dell’intervento come risanamento conservativo, nonché la necessità degli adempimenti e delle autorizzazioni strutturali e di tutela prescritti dalla normativa applicabile.

  L’annullamento parziale non incide sulla necessità degli adempimenti e delle autorizzazioni strutturali richiesti per le opere; la sentenza mantiene ferma la valutazione amministrativa sul punto.

• art. 37, comma 3, d.P.R. 380/2001

  Il richiamo alla disciplina statale non può essere interpretato come limitato alla mera acquisizione formale del parere, prescindendo dall’oggetto della valutazione che la norma espressamente demanda all’autorità competente.

  Per gli interventi di restauro e risanamento conservativo in zona A, il parere riguarda la scelta tra restituzione in pristino e sanzione pecuniaria; se non è reso entro il termine, il Comune può decidere autonomamente, ma deve motivare la misura prescelta.

• art. 19, comma 3, legge regionale Lazio 15/2008

  Ne consegue che, anche in presenza del rinvio agli interventi di cui al comma 2 contenuto nell’art. 19, comma 3, deve essere salvaguardata la specificità del regime previsto dall’art. 37, comma 3, per gli interventi eseguiti in zona A, nel quale la restituzione in pristino e la sanzione pecuniaria sono contemplate quali possibili esiti alternativi della valutazione amministrativa.

  Il rinvio regionale identifica gli interventi di risanamento conservativo cui si applica la disciplina speciale; per quelli in zona A, la disciplina statale preserva l’alternativa tra ripristino e sanzione pecuniaria, con obbligo di motivare la scelta.

Massime di principio

• La possibilità, indicata in un ordine di demolizione, di presentare una SCIA in sanatoria non fa venir meno l’interesse a impugnare l’ordine, quando questo impone immediatamente il ripristino entro un termine; la sola clausola di salvezza non equivale alla presentazione di un’istanza di sanatoria.
• Ai fini dell’individuazione del destinatario di un ordine repressivo edilizio, il condominio può essere considerato responsabile dell’abuso, pur non essendo proprietario autonomo delle parti comuni, quando dagli atti del procedimento risulti che ha commissionato unitariamente l’intervento nell’interesse comune e opera come centro di imputazione dello stesso.
• La qualificazione edilizia di opere comprendenti la sostituzione di impianti e interventi strutturali deve essere effettuata considerando unitariamente il complesso delle opere e la loro funzione rispetto all’organismo edilizio; la riconducibilità astratta di singole lavorazioni alla manutenzione straordinaria non determina da sola la classificazione dell’intervento complessivo.
• Per gli interventi di restauro e risanamento conservativo in zona omogenea A, quando la disciplina applicabile contempla in alternativa la restituzione in pristino e la sanzione pecuniaria, l’amministrazione deve motivare specificamente la preferenza per la misura concretamente adottata. Il decorso del termine senza il parere dell’autorità di tutela consente al Comune di provvedere autonomamente, ma non elimina l’obbligo di motivazione sulla scelta sanzionatoria.

Come è indicizzato