Cassazione Civile, Sentenza n. 16557/2023 del 12/06/2023

Esito

La controversia

Impugnazione delle delibere assembleari del 26/6/2012 con le quali: a) veniva revocata la precedente concessione in uso gratuito permanente a Cida di un'area comune sottostante una pensilina; b) si incaricava l'amministratore di stipulare contratti di locazione per l'utilizzo di aree comuni e, in mancanza di adesione, di ricorrere per lo sgombero e il recupero di indennità per occupazioni pregresse; c) si determinava l'importo del canone mensile per l'occupazione delle aree comuni (per il passato e per il futuro). Cida aveva impugnato tali delibere. In appello alcune delibere erano state annullate e veniva dichiarata la nullità di delibere relative al recupero di corrispettivi per occupazioni pregresse. Il ricorso in Cassazione del Condominio censurava molteplici profili di legittimità e di procedimento, con particolare riferimento all'interpretazione dell'art. 18 del regolamento condominiale (divieto di occupazione prolungata delle aree comuni) e alla corretta qualificazione della misura assembleare (se natura contrattuale e quorum richiesto).

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il secondo motivo del ricorso del Condominio nella parte in cui ha ritenuto che, quando una porzione di parti comuni non sia suscettibile di uso diretto da parte di tutti i condomini, la sua destinazione a contratto di locazione costituisce una modalità lecita di uso indiretto e può essere decisa a maggioranza. Ne consegue che la censura sulla natura contrattuale dell'art. 18 e la conseguente nullità delle delibere non regge. Il primo e il quarto motivo sono stati rigettati; gli altri motivi sono stati dichiarati assorbiti. La sentenza della Corte d'Appello è cassata limitatamente al motivo accolto e la causa è rinviata alla Corte d'Appello di Torino in diversa composizione, con disposizione che questa si pronunci anche sulle spese del giudizio di legittimità. In sintesi, la Cassazione ha ritenuto errata la decisione di merito su quel punto e ha rimesso la valutazione alla Corte d'appello ritornata, dando prevalente accoglimento alle istanze del ricorrente.

Norme richiamate

• art. 18 regolamento condominiale

  divieto dell'occupazione prolungata con costruzioni anche provvisorie o con oggetti di qualsivoglia specie degli accessi carrai, degli ingressi principali e secondari, degli anditi, delle scale, dei corridoi, delle aree a parcheggio e in genere dei locali e degli spazi di proprietà comune

  Interpretato come clausola regolamentare che vieta occupazioni prolungate, ma non esclude la possibilità che l'assemblea disponga l'uso indiretto (es. locazione) quando l'uso diretto non è praticabile

• art. 1102 c.c.

  Richiamato nel contesto dell'uso delle parti comuni: il principio dell'uso secondo la destinazione e la compatibilità con gli altrui diritti è chiamato in causa per valutare le modalità di utilizzo delle parti comuni

• art. 1136 c.c.

  Norma sul funzionamento dell'assemblea e sulle maggioranze necessarie per le deliberazioni: la Corte ha richiamato la possibilità che la deliberazione di destinare una parte comune a locazione sia presa a maggioranza quando l'uso diretto non è possibile

• art. 1138 c.c.

  Richiamato in relazione ai poteri e limiti del regolamento di condominio e alle modalità di adozione delle delibere

• art. 342 c.p.c.

  Riferito alla presunta difformità dell'atto di appello: la Corte ha verificato la regolarità formale dell'appello e ha escluso l'inammissibilità denunciata

• art. 100 c.p.c.

  Richiamato nelle censure sulla legittimità di alcune pronunce di merito, ma talune questioni sono state assorbite o decise alla luce dell'accoglimento del motivo principale

• art. 112 c.p.c.

  Censura relativa alla violazione di principio istruttorio e motivazionale: la Corte ha rigettato la contestazione rilevando corretto esercizio delle attività decisorie

• principio iura novit curia

  Applicato correttamente dalla Corte d'Appello: il giudice può conoscere e applicare nuovi principi giuridici non evocati dalle parti quando ciò sia necessario per decidere la causa

Massime di principio

• Se una porzione di parti comuni non è suscettibile di uso diretto da parte di tutti i condomini, l'assemblea può legittimamente destinare quella porzione a locazione (uso indiretto) mediante deliberazione a maggioranza
• Il divieto regolamentare di ‘‘occupazione prolungata" non esclude automaticamente ogni disciplina consensuale o assembleare dell'uso delle parti comuni; occorre valutare la concreta idoneità dell'area all'uso diretto
• Prima di impugnare una delibera occorre verificare la natura dell'atto (se incide immediatamente su diritti individuali o si limita ad attività preparatorie) per determinare il quorum richiesto e la rilevanza dell'eventuale vizio di forma
• Il principio iura novit curia permette alla corte di decidere la causa anche su basi giuridiche diverse da quelle invocate dalle parti, quando ciò sia necessario e pertinente
• Le questioni processuali formali (es. regolarità dell'appello) devono essere esaminate dal giudice di merito e possono essere facilmente dissipate dall'accesso al fascicolo e dalla verifica dei requisiti formali