Risoluzione n. 45 del 14/02/2008

Ritenuta del 4% negli appalti relativi a fabbricati ERP e condomìni

La Risoluzione esamina l’applicazione della ritenuta d’acconto del 4% prevista dall’art. 25-ter del DPR n. 600/1973 in relazione ai corrispettivi pagati da ALFA S.p.A. per contratti di appalto di opere o servizi connessi alla gestione di edifici di edilizia residenziale pubblica in Toscana. Il punto centrale è stabilire se, prima della costituzione del condominio, sussista il presupposto soggettivo per l’applicazione della ritenuta.

Fatti rappresentati dall’istante

ALFA S.p.A. è una società interamente partecipata dai Comuni della provincia indicata nel testo, costituita a seguito della riforma toscana dell’edilizia residenziale pubblica, che ha comportato l’estinzione delle ATER e il trasferimento del patrimonio immobiliare ai Comuni. La società opera in forza di un contratto di servizio con i Comuni e svolge attività di assegnazione degli alloggi a cittadini bisognosi e di gestione degli immobili.

L’istante segnala che alcuni alloggi gestiti, ubicati in edifici di proprietà comunale, possono essere alienati agli occupanti; di conseguenza, può accadere che ALFA S.p.A. gestisca edifici con unità immobiliari ancora di proprietà del Comune e unità già trasferite a privati. La legge regionale toscana n. 96 del 1996, all’art. 32, prevede che nei fabbricati in tutto o in parte ceduti in proprietà l’amministrazione sia tenuta in forma condominiale e che, fino alla costituzione del condominio, l’Ente Gestore continui a svolgere le funzioni di amministrazione ordinaria.

Quesito e soluzione prospettata dal contribuente

La società chiede se, nel periodo antecedente alla costituzione del condominio, debba applicarsi la ritenuta del 4% sui corrispettivi erogati per appalti, prevista dall’art. 25-ter del DPR n. 600/1973.

ALFA S.p.A. ritiene che la ritenuta non debba essere applicata né dai singoli proprietari né dal gestore nel periodo precedente alla costituzione del condominio.

Quadro normativo richiamato

L’Agenzia richiama l’art. 25-ter, primo comma, del DPR n. 600/1973, secondo cui il condominio, quale sostituto d’imposta, opera una ritenuta del 4% a titolo di acconto sulle somme dovute per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi effettuate nell’esercizio di impresa, anche se rese a terzi o nell’interesse di terzi.

Viene inoltre precisato che il soggetto obbligato a effettuare la ritenuta è il condominio in quanto tale; gli adempimenti sono normalmente curati dall’amministratore, se nominato. Nei condomìni con non più di quattro condomini, in assenza di amministratore, le ritenute devono essere effettuate da uno qualunque dei condomini, come già chiarito dalla prassi ministeriale e dall’Agenzia delle entrate.

Valutazione dell’Agenzia sulle particolarità del caso

L’Agenzia ricostruisce la disciplina regionale toscana richiamando la legge n. 77 del 1998, che individua nei Comuni i principali attori delle politiche abitative, attribuisce loro il patrimonio immobiliare delle ATER e le funzioni di recupero, manutenzione e gestione amministrativa, da esercitarsi mediante un apposito soggetto giuridico. In attuazione di tale legge, alcuni Comuni hanno costituito ALFA S.p.A. quale soggetto gestore dell’edilizia residenziale pubblica.

Il contratto di servizio del 21 aprile 2006 affida ad ALFA S.p.A., tra l’altro, l’amministrazione dei fabbricati i cui alloggi siano tutti di proprietà di uno dei Comuni associati o comunque privi di condominio, nonché la partecipazione all’attività degli organi condominiali negli edifici a proprietà mista. Tale previsione è ritenuta coerente con l’art. 32 della legge regionale n. 96 del 1996, che mantiene in capo all’Ente Gestore le funzioni di amministrazione ordinaria fino alla costituzione del condominio e prevede l’obbligo, per gli assegnatari in proprietà, di corrispondere all’Ente Gestore le quote per spese generali, di amministrazione e manutenzione.

Soluzione interpretativa dell’Agenzia

L’Agenzia distingue due situazioni.

• Se l’edificio non è frazionato e resta di esclusiva proprietà del Comune, non esiste un condominio; mancando il requisito soggettivo richiesto dall’art. 25-ter del DPR n. 600/1973, le ritenute di cui agli articoli 23 e seguenti non devono essere applicate.
• Se invece l’edificio è a proprietà mista, perché composto da unità immobiliari di proprietà del Comune e da unità trasferite a soggetti privati, il condominio deve ritenersi esistente e si realizza il presupposto soggettivo per l’applicazione della ritenuta del 4%.

L’Agenzia richiama anche la giurisprudenza secondo cui il condominio nasce automaticamente, senza necessità di deliberazioni, nel momento in cui si realizza il frazionamento della proprietà.

Individuazione del soggetto tenuto agli adempimenti

Nei casi in cui il condominio esista ma l’amministratore non sia ancora nominato, oppure il condominio sia composto da meno di quattro condomini e non si sia avvalso della facoltà di nominare un amministratore, l’obbligo di effettuare la ritenuta e i relativi adempimenti viene imputato ad ALFA S.p.A.

Ciò avviene perché il ruolo di “amministratore” attribuito ad ALFA S.p.A. dall’art. 32 della legge regionale toscana n. 96 del 1996 non viene meno per il solo fatto della nascita del condominio. Tale conclusione è rafforzata dalla previsione per cui, nella fase transitoria, gli assegnatari in proprietà devono continuare a corrispondere all’Ente Gestore le quote per spese generali, amministrazione e manutenzione.

Esito finale

La Risoluzione conclude che:

• prima della costituzione del condominio, in un edificio di esclusiva proprietà comunale, la ritenuta del 4% non si applica;
• quando l’edificio diventa a proprietà mista e il condominio esiste, la ritenuta del 4% ex art. 25-ter DPR n. 600/1973 si applica;
• fino alla nomina dell’amministratore, ovvero nei condomìni con meno di quattro condomini che non ne nominino uno, l’obbligo di effettuare la ritenuta e gli adempimenti connessi è imputato ad ALFA S.p.A.