Risoluzione n. 48 del 15/02/2008

Acquisto di immobile strumentale da parte di studio associato

La risoluzione affronta il trattamento fiscale dell’acquisto, da parte di uno studio associato, di un immobile categoria A/10 da destinare esclusivamente a bene strumentale, con possibile locazione di una parte ad altri professionisti. I quesiti riguardano la fatturazione dell’acquisto, la detraibilità dell’IVA, l’iscrizione nel registro cespiti, la tassazione della futura cessione e gli effetti dello scioglimento dell’associazione professionale.

Soggetto passivo IVA e detrazione dell’imposta

L’Agenzia delle Entrate afferma che l’associazione professionale è un autonomo soggetto passivo IVA, titolare di propria partita IVA. Di conseguenza, ricorrendo le condizioni previste dagli articoli 19 e seguenti del D.P.R. n. 633 del 1972, lo studio associato ha diritto a detrarre l’IVA assolta per rivalsa sull’acquisto dell’immobile.

Tale diritto è riconosciuto anche se l’associazione professionale è priva di personalità giuridica, poiché gli effetti del trasferimento dell’immobile si producono nei confronti dei singoli associati. La detrazione, però, è subordinata alla prova che l’immobile sia destinato all’esercizio dell’attività professionale, prova che deve risultare dall’atto di acquisto o da altra documentazione idonea.

Iscrizione nel registro cespiti e ammortamento

In relazione all’obbligo di iscrizione del bene nel registro dei cespiti, viene richiamato l’art. 19, comma 2, del D.P.R. n. 600 del 1973, secondo cui deve essere annotato, entro il termine di presentazione della dichiarazione, il valore dei beni per i quali si richiede la deduzione delle quote di ammortamento, raggruppati per categorie omogenee e distinti per anno di acquisizione.

Quanto alla deducibilità dell’ammortamento per un immobile strumentale in capo a un’associazione professionale, la risoluzione richiama un chiarimento governativo del 21 febbraio 2007: l’ammortamento del costo d’acquisto o di locazione finanziaria può essere riconosciuto soltanto se l’immobile risulta iscritto nei pubblici registri immobiliari a nome dei partecipanti all’associazione professionale ed è effettivamente utilizzato come bene strumentale per l’esercizio della professione.

Cessione dell’immobile dopo dieci anni e plusvalenza

Per quanto riguarda la vendita dell’immobile dopo dieci anni dall’acquisto, l’Agenzia richiama l’art. 54, comma 1-bis, del TUIR, nel testo modificato dal decreto-legge n. 223 del 4 luglio 2006, convertito dalla legge n. 248 del 4 agosto 2006, e dalla legge n. 296 del 27 dicembre 2006. Tale norma prevede che concorrono a formare il reddito di lavoro autonomo le plusvalenze realizzate mediante cessione dei beni strumentali, con esclusione degli oggetti d’arte, antiquariato o da collezione.

Ne deriva che la cessione dell’immobile strumentale è idonea a generare plusvalenze tassabili a prescindere dal periodo di possesso o dal momento in cui avviene la vendita.

Rettifica IVA sulla cessione oltre il decennio

Sul piano IVA, la cessione dell’immobile dopo che siano decorsi dieci anni dall’acquisto non comporta rettifiche della detrazione inizialmente esercitata. La ragione è che l’art. 19-bis2 del D.P.R. n. 633 del 1972, al comma 8, stabilisce per i fabbricati o porzioni di fabbricato un periodo di rettifica di dieci anni decorrenti dall’anno di acquisto o di ultimazione.

Una volta decorso tale periodo, non si applica il comma 6 del medesimo articolo, che disciplina la rettifica in caso di cessione di un bene ammortizzabile durante il periodo di osservazione fiscale.

Scioglimento dell’associazione e retrocessione dell’immobile

Con riferimento allo scioglimento dell’associazione professionale, la risoluzione richiama l’art. 2, comma 5, del D.P.R. n. 633 del 1972, secondo cui costituisce cessione di beni, rilevante ai fini IVA, la destinazione di beni all’uso o al consumo personale o familiare dell’imprenditore o di chi esercita un’arte o una professione, o ad altre finalità estranee all’attività, anche se determinata dalla cessazione dell’attività. Restano esclusi soltanto i beni per i quali non sia stata operata, all’atto dell’acquisto, la detrazione dell’imposta di cui all’art. 19.

Per effetto di tale principio, in occasione dello scioglimento dell’associazione l’immobile deve essere fatturato con imponibile IVA nei confronti dei singoli associati, configurandosi una cessione rilevante ai fini del tributo.