L.R. Basilicata 8/2002

Recupero dei sottotetti e dei locali seminterrati ed interrati in Basilicata

La legge regionale disciplina, nel territorio della Regione Basilicata, il recupero dei sottotetti e il riutilizzo dei locali seminterrati e interrati. L’intervento è ammesso entro limiti tecnici, urbanistici e procedurali definiti dalla disciplina regionale, con applicazione agli edifici esistenti al 31 dicembre 2024 legittimamente autorizzati o oggetto di procedimento ai sensi degli artt. 36 e 37 del D.P.R. 380/2001.

Ambito di applicazione e destinazioni consentite

La disciplina si applica agli edifici ubicati nei Comuni della Regione Basilicata destinati in tutto o in parte a residenza, attività commerciali, artigianali e terziarie, purché gli strumenti urbanistici comunali vigenti non vietino espressamente l’intervento di ristrutturazione. Sono consentiti:

• il recupero delle volumetrie del piano sottotetto per usi residenziali o connessi alla residenza;
• il recupero delle volumetrie di locali seminterrati e interrati solo per usi terziari, commerciali o artigianali.

Definizioni rilevanti

Ai fini della legge:

• i sottotetti sono i locali sovrastanti l’ultimo piano abitabile;
• i seminterrati sono i piani con superficie laterale controterra per meno di 2/3 della superficie laterale totale;
• gli interrati sono i piani con superficie laterale controterra per più di 2/3 della superficie laterale totale;
• il volume urbanistico è il volume totale fuori terra dell’edificio, depurato dei volumi non computabili secondo i regolamenti edilizi comunali;
• il volume trasformabile è dato dalla somma delle superfici recuperabili moltiplicate per le rispettive altezze misurate all’estradosso del solaio di copertura.

Collegamento tra abitazione e sottotetto

Gli interventi per il collegamento diretto tra l’unità immobiliare e il sovrastante sottotetto contiguo sono considerati opere interne e seguono la disciplina delle opere interne prevista dalla normativa statale richiamata. La realizzazione di aperture, botole, scale e altre opere interne è subordinata a:

• preventiva comunicazione al Sindaco almeno 15 giorni prima dell’inizio dei lavori;
• trasmissione contestuale di una relazione tecnico-descrittiva firmata da tecnico abilitato, che individui le opere e attesti l’assenza di modifiche della funzione residenziale, di aumenti di volume o alterazioni della sagoma planoaltimetrica, nonché l’assenza di pregiudizio per la statica dell’edificio.

Recupero dei sottotetti a uso residenziale

Il recupero dei sottotetti per creare nuove unità residenziali autonome è consentito, previo rilascio di concessione edilizia, come intervento di ristrutturazione edilizia, purché siano rispettate le normali condizioni di abitabilità previste dai regolamenti di igiene e i seguenti requisiti:

• altezza media ponderale di almeno 2,20 metri, calcolata sulla porzione di sottotetto con altezza non inferiore a 1,40 metri;
• rapporto minimo di 1/10 tra superficie delle aperture esterne e superficie degli ambienti abitabili, calcolato sulla medesima porzione;
• abbattimento delle barriere architettoniche limitatamente al requisito dell’adattabilità.

Sono inoltre ammessi, per garantire aerazione e illuminazione, finestre, lucernari, abbaini e terrazzi, con superficie complessiva non superiore al 15% della falda interessata.

Per questi interventi il titolo edilizio comporta il pagamento degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria e del contributo sul costo di costruzione, calcolati sulla volumetria resa utilizzabile secondo le tariffe comunali vigenti per le ristrutturazioni.

Regole specifiche per fabbricati con tetto in legno e pertinenze non residenziali

Per i fabbricati con tetto in legno realizzato nel rispetto dello strumento urbanistico, l’altezza alla linea di gronda è misurata dal piano di campagna all’intersezione con l’intradosso della falda di copertura. La falda è intesa come insieme delle travi secondarie con la trave principale sottostante, con altezza massima di 35 cm. Le superfici non residenziali di pertinenza delle abitazioni possono essere dotate di finestre, lucernari, aperture, bocche di lupo e accessi carrabili e pedonali, purché la superficie netta di aerazione o illuminazione non superi 1/10 della superficie non residenziale.

Utilizzo terziario e commerciale dei locali seminterrati e interrati

L’uso di piani seminterrati e interrati per attività terziarie e/o commerciali è consentito, previo rilascio di concessione edilizia, purché siano rispettate le prescrizioni dei regolamenti edilizi vigenti e, in particolare:

• altezza interna non inferiore a 2,40 metri;
• aperture per ventilazione naturale diretta non inferiori a 1/8 della superficie del pavimento, oppure impianto di ventilazione meccanica equivalente;
• rispetto della normativa su consumi energetici, sicurezza sul lavoro e impiantistica antincendio;
• accessibilità totale anche per soggetti con ridotta capacità motoria.

Gli interventi edilizi e tecnologici ammessi non devono comportare:

• modifiche delle quote delle strade di piano, delle aree pubbliche e delle sistemazioni esterne già approvate;
• cambio d’uso dei garage pertinenziali, salvo traslazione in altra parte del fabbricato; se ciò non è possibile, è consentita la trasformazione del 50% dei locali secondo la disciplina richiamata;
• per i locali al piano terreno con altezza utile almeno pari a 5 metri, la realizzazione di soppalchi è consentita se l’altezza ponderale non scende sotto 2,70 metri e la superficie del soppalco non supera il 75% di quella originaria.

Anche per tali interventi sono dovuti gli stessi oneri previsti per il recupero dei sottotetti residenziali.

Aperture nei locali interrati e termine speciale

Nei locali interrati le aperture previste dalla disciplina possono essere realizzate su pareti prospettanti rampe di accesso in trincea alla linea di terra e non costituiscono aumento di volume. La previsione contenuta nel capoverso speciale originariamente collegato a questo articolo è stata abrogata; pertanto non opera più il termine 31 dicembre 2009 che era stato fissato solo per quella specifica finalità.

Deroga agli strumenti urbanistici e limiti volumetrici

Il recupero dei sottotetti per nuove unità residenziali e il riuso dei seminterrati/interrati per usi terziari o commerciali è ammesso in deroga ai parametri e agli indici urbanistici vigenti e adottati quando:

• il volume trasformabile non supera il 15% del volume urbanistico dell’intero edificio; oppure
• la volumetria da recuperare è stata già computata ai fini del volume massimo ammissibile in sede di concessione edilizia.

Ai fini della verifica del limite, i volumi dei sottotetti si considerano computati se le altezze di riferimento sono assunte alla linea di gronda. Se il limite del 15% è superato, il recupero è subordinato alla disponibilità degli spazi da destinare a parcheggi secondo la legge n. 122/1989. In caso di documentata impossibilità di reperire, anche parzialmente, tali aree, è ammessa la compensazione tramite monetizzazione delle superfici mancanti in base ai costi correnti di esproprio nell’area considerata.

Esclusioni comunali

I Comuni possono, con deliberazione motivata e adeguatamente pubblicizzata, entro 180 giorni dall’entrata in vigore della legge, escludere in tutto o in parte determinate zone territoriali omogenee o limitare gli incrementi volumetrici consentiti. La possibilità di esclusione è collegata al regime di deroga e ai limiti volumetrici previsti dalla legge.

Abrogazioni e disciplina vigente

La legge ha abrogato le precedenti leggi regionali 26 gennaio 1998, n. 5, e 22 febbraio 2000, n. 10. Il testo consolidato risulta tuttora riferito al quadro regionale basilicatese in materia di recupero di sottotetti e locali interrati/seminterrati, con applicazione pratica condizionata alla sussistenza dei presupposti edilizi, urbanistici e temporali indicati, in particolare alla data del 31 dicembre 2024 per gli edifici interessati dal recupero.