Cassazione Civile, Ordinanza n. 09431/2025 del 10/04/2025

Esito

La controversia

La lite nasce da un decreto ingiuntivo ottenuto da una società di mediazione per il pagamento di una provvigione relativa a una compravendita di immobile in corso di costruzione. L'originario destinatario del decreto propose opposizione sostenendo che la provvigione non fosse dovuta perché l'affare non si era perfezionato: dopo l'accettazione della proposta di acquisto da parte del venditore, il promittente acquirente aveva revocato la proposta e non si era giunti alla stipula del preliminare. Nel giudizio di merito l'opponente fu soccombente; in appello subentrò l'erede del medesimo, mentre la controparte contestò anche la legittimazione attiva dell'erede. Nel ricorso per cassazione l'erede deduceva, con il primo motivo, la violazione delle norme processuali e sostanziali in tema di mediazione e di immobili da costruire, sostenendo che la mancata consegna della fideiussione ex d.lgs. 122/2005 rendeva nullo l'accordo e impediva il sorgere del diritto alla provvigione; con il secondo motivo lamentava la violazione dei canoni interpretativi del contratto per non essere stata valorizzata la clausola secondo il comportamento successivo delle parti e per non avere applicato l'interpretazione favorevole al contraente non predisponente. La Corte ha ritenuto fondato il primo motivo, assorbito il secondo, perché la nullità di protezione prevista per il mancato rilascio della fideiussione, quando l'oggetto sia un immobile da costruire, incide sulla validità dell'operazione e impedisce la maturazione della provvigione, dovendo la questione essere rilevata d'ufficio anche se non eccepita dall'acquirente.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso, dichiarando assorbito il secondo. Ha cassato la sentenza della Corte d'Appello di Roma e ha rinviato alla medesima Corte, in diversa composizione, per un nuovo esame conforme ai principi affermati. La Corte ha escluso che la questione della nullità per mancata fideiussione fosse inammissibile per novità, poiché si tratta di nullità di protezione rilevabile d'ufficio. Ha inoltre affermato che, ove l'immobile oggetto dell'affare sia in costruzione e non sia stata rilasciata la fideiussione prevista dal d.lgs. 122/2005, il diritto del mediatore alla provvigione può essere escluso per il difetto di definitiva attuazione dell'affare.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato nel motivo per denunciare ultrapetizione o violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, ma non decisivo ai fini dell'accoglimento.

• art. 183 c.p.c.

  La Corte ha escluso che la questione di nullità di protezione fosse preclusa per tardiva deduzione nelle scansioni preclusive dell'art. 183 c.p.c., perché rilevabile d'ufficio.

• art. 345 c.p.c.

  Richiamato nel motivo per censurare la ritenuta novità della questione in appello.

• art. 366 c.p.c.

  Il ricorso deve indicare specificamente gli atti e i documenti su cui si fonda, anche mediante riproduzione diretta o indiretta del loro contenuto e indicazione della loro collocazione processuale.

• art. 1754 c.c.

  Definisce il mediatore come colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare.

• art. 1755 c.c.

  Il diritto alla provvigione sorge quando la conclusione dell'affare è in rapporto causale con l'attività del mediatore.

• art. 1757 c.c.

  Il diritto alla provvigione viene meno quando vizi del contratto impediscono la definitiva attuazione dell'affare.

• art. 1350 c.c.

  Richiamato come norma sulla forma scritta ad substantiam dei contratti che vi sono soggetti.

• art. 1351 c.c.

  Richiamato come norma sulla forma scritta ad substantiam del contratto preliminare.

• art. 1362 c.c.

  Richiamato nel secondo motivo per l'interpretazione del contratto secondo la comune intenzione delle parti e il comportamento complessivo.

• art. 1367 c.c.

  Richiamato nel secondo motivo quale canone di conservazione del contratto.

• art. 1370 c.c.

  Richiamato nel secondo motivo per l'interpretazione delle clausole predisposte da una sola parte.

• art. 2 d.lgs. 20 giugno 2005, n. 122

  a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente

  Per gli immobili da costruire, il costruttore deve procurare e consegnare la fideiussione a garanzia delle somme riscosse e da riscuotere; la sua omissione determina una nullità di protezione rilevabile d'ufficio.

• art. 3 d.lgs. 20 giugno 2005, n. 122

  Individua la funzione della fideiussione, cioè la restituzione delle somme e dei corrispettivi versati in caso di crisi del costruttore o inadempimento dell'obbligo assicurativo.

• art. 1, lett. d), d.lgs. 20 giugno 2005, n. 122

  La nozione di immobile da costruire comprende anche gli immobili non ultimati in stato tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità.

• art. 5, comma 1-ter, d.lgs. 20 giugno 2005, n. 122

  Richiamato per precisare l'ambito temporale di applicazione delle modifiche introdotte dal d.lgs. 14/2019.

• art. 387 d.lgs. 14/2019

  Richiamato come disposizione che ha introdotto modifiche alla disciplina della fideiussione per immobili da costruire.

• art. 41 Cost.

  Richiamato come valore costituzionale collegato al corretto funzionamento del mercato, a supporto della rilevabilità officiosa delle nullità di protezione.

• art. 3 Cost.

  Richiamato come parametro di uguaglianza tra contraenti forti e deboli, posto a base della disciplina di protezione.

Massime di principio

• Nel rapporto di mediazione, il diritto alla provvigione sorge solo se l'affare concluso è causalmente ricollegabile all'attività del mediatore e se l'operazione si è tradotta in un vincolo giuridicamente efficace, idoneo a consentire l'azione per l'adempimento o, in difetto, per il risarcimento del danno.
• La provvigione del mediatore non matura quando l'affare non può essere definitivamente attuato per la presenza di un vizio che incide sulla validità dell'operazione o ne impedisce la conclusione utile, come nel caso di mancato rilascio della fideiussione prevista per gli immobili da costruire.
• La nullità di protezione prevista dal d.lgs. 122/2005 a tutela dell'acquirente di immobile da costruire può essere rilevata d'ufficio dal giudice e non è preclusa dal fatto che l'acquirente non l'abbia tempestivamente eccepita nelle preclusioni istruttorie e assertive.
• Ai fini dell'applicazione dell'art. 2 d.lgs. 122/2005, rientrano nella nozione di immobile da costruire anche gli immobili non ultimati e ancora privi delle condizioni per il rilascio del certificato di agibilità.
• Le clausole contrattuali e le regole interpretative vengono in rilievo solo se non assorbite dalla soluzione della questione sulla validità dell'accordo e sulla conseguente insorgenza del diritto alla provvigione.

Come è indicizzato