Cassazione Civile, Sentenza n. 24907/2024 del 17/09/2024

Esito

La controversia

Controversia sulla determinazione della base imponibile per la vendita di un immobile (antico complesso di 11.360 mq in pessimo stato). L'Ufficio aveva stimato un valore superiore rispetto al prezzo di aggiudicazione all'asta; i resistenti sostenevano che il prezzo di aggiudicazione rappresentasse il reale valore di mercato. L'Agenzia ha impugnato sostenendo violazioni e falsa applicazione di norme del d.P.R. n.131/1986 (artt. 44, 51, 52) e di altre disposizioni, nonché che l'esistenza di un procedimento penale relativo alla vendita avesse inficiato l'attendibilità del prezzo d'asta.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell'Agenzia delle Entrate. Ha confermato la valutazione della Commissione regionale secondo la quale il prezzo di vendita all'asta corrispondeva al reale valore di mercato, tenuto conto delle circostanze (asta indetta dagli anni '70, cinque aste andate deserte, peculiarità e cattive condizioni dell'immobile, difficoltà di comparazione). La Corte ha rilevato che la Commissione non ha applicato l'art. 44 del d.P.R. n.131/1986 ma ha compiuto un autonomo scrutinio sulla congruità del prezzo di vendita; inoltre ha ritenuto che non vi fossero elementi concreti provenienti dal procedimento penale in grado di inficiarne l'attendibilità. Le spese sono a carico della ricorrente, che è stata condannata al pagamento.

Norme richiamate

• d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 - art. 44

  L'art. 44 (normativamente collegato a ipotesi di espropriazione o pubblica utilità) non è stato ritenuto applicato dalla Commissione regionale; la Corte osserva che il giudice regionale non ha fondato la decisione su tale norma ma su un autonomo esame della congruità del prezzo di vendita all'asta quale indicatore del valore di mercato.

• d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 - artt. 51 e 52

  Le norme relative alla determinazione della base imponibile per atti soggetti a quelle disposizioni sono state richiamate dalle parti; la Corte ha ritenuto che la Commissione regionale abbia correttamente valutato il valore di mercato in conformità ai principi di tali disposizioni, assorbendo le censure relative alla loro presunta violazione.

• Cass. n. 15948/2014 (giurisprudenza di legittimità)

  La Corte regionale ha richiamato questo precedente per sostenere il principio secondo cui, in presenza di vendita all'asta pubblicizzata e risultata effettiva, il prezzo di aggiudicazione può corrispondere al valore corrente di mercato e prevalere su una stima teorica sommaria dell'Ufficio.

• d.lgs. 10 marzo 2000, n. 74 - art. 20

  Richiamato dall'Agenzia nelle censure connesse al procedimento penale; la Corte segnala l'autonomia del processo tributario rispetto a quello penale e richiede elementi concreti per ritenere che il procedimento penale abbia inficiato il prezzo d'asta.

• cod. proc. pen. - art. 654

  Norma del procedimento penale citata nell'ambito delle eccezioni dell'Agenzia; la Corte ha ritenuto che, pur esistendo un procedimento penale, mancassero elementi concreti valutabili dal giudice tributario per disconoscere il prezzo di aggiudicazione.

• cod. civ. - artt. 2727, 2728, 2729

  Norme sulla fede pubblica e sull'interpretazione e prova degli atti pubblici richiamate dall'Agenzia; la Corte non ha ritenuto che dalle stesse discendesse la necessità di escludere il valore probatorio del prezzo d'asta senza elementi concreti contrari.

• cod. civ. - art. 2909

  Richiamato dall'Agenzia nella censura; la Corte non ha ritenuto che le doglianze basate su tale norma comportassero la riforma della valutazione di merito operata dalla Commissione regionale.

Massime di principio

• Il prezzo di aggiudicazione all'asta può essere considerato prova del reale valore di mercato, soprattutto se supportato da circostanze concrete (aste ripetute, beni con caratteristiche peculiari o in cattivo stato, difficoltà di comparazione).
• La stima teorica o sommaria dell'Amministrazione finanziaria non prevale automaticamente sul prezzo concreto di mercato risultante da una procedura d'asta pubblica, se il giudice tributario ritiene il prezzo congruo.
• La mera esistenza di un procedimento penale relativo alla vendita non determina di per sé l'inattendibilità del prezzo d'asta: occorrono elementi concreti e valutabili nel processo tributario che dimostrino l'effettivo nocumento al prezzo.
• Il giudice tributario compie un autonomo apprezzamento di merito sulla congruità del prezzo di vendita; le questioni di fatto e valutazione non sono sindacabili in Cassazione se motivate e congruenti.
• Vi è autonomia tra processo penale e processo tributario; controversie penali connesse non implicano automaticamente l'annullamento o la sostituzione del valore probatorio del prezzo di aggiudicazione senza prove specifiche.