Sentenza del 25/10/2018 n. 2470 - Comm. Trib. Reg. Emilia Romagna

Esito

La controversia

Il contribuente ha contestato l'accertamento con cui l'Ufficio aveva determinato un maggior valore dell'immobile, e quindi maggiori imposte ipotecarie e catastali, utilizzando esclusivamente gli indici OMI. Tali indici sono stati ritenuti elementi presuntivi e astratti, non accompagnati da una concreta verifica delle caratteristiche, della natura e dello stato effettivo dell'immobile. A sostegno della contestazione, il contribuente ha depositato in giudizio una perizia di parte diretta a dimostrare l'erroneità o l'inadeguatezza della stima dell'Amministrazione.

La decisione

La decisione riconosce che il contribuente può contestare la ricostruzione dell'Ufficio mediante una perizia di parte depositata nel processo tributario. Il giudice tributario può fondare adeguatamente il proprio convincimento su tale consulenza tecnica, soprattutto quando l'atto impositivo si basa soltanto su indici OMI applicati in modo meramente presuntivo e senza un esame concreto dell'immobile. Ne consegue l'accoglimento della prospettazione del contribuente e il superamento della pretesa fondata esclusivamente sugli indici OMI.

Norme richiamate

• Indici OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare)

  Gli indici OMI costituiscono valori di riferimento o elementi presuntivi, ma non dimostrano da soli il reale valore di uno specifico immobile. La loro applicazione deve essere accompagnata da una verifica concreta delle caratteristiche e dello stato del bene.

• Disciplina delle imposte ipotecarie e catastali

  La determinazione delle imposte deve basarsi sul valore effettivo dell'immobile oggetto della cessione. Un maggior valore non può essere giustificato soltanto mediante parametri astratti o standardizzati, se non supportati da elementi specifici riferiti al bene.

Massime di principio

• Gli indici OMI possono essere utilizzati dall'Amministrazione come punto di partenza, ma non sono sufficienti, da soli, a provare il maggior valore di un immobile.
• Il contribuente può contestare l'accertamento anche producendo una perizia di parte direttamente nel giudizio tributario.
• Una perizia di parte è particolarmente rilevante quando descrive concretamente ubicazione, caratteristiche, condizioni, stato manutentivo, difetti e comparabili dell'immobile.
• Il giudice tributario può fondare la propria decisione sulla perizia del contribuente, purché ne valuti il contenuto e motivi adeguatamente la scelta.
• L'Amministrazione deve collegare la stima a elementi individualizzanti del bene e non limitarsi all'applicazione automatica di valori medi o presuntivi.
• In situazioni analoghe, la contestazione è più efficace se dimostra sia l'astrattezza del calcolo basato sugli indici OMI sia il valore concreto dell'immobile mediante documentazione tecnica attendibile.