Sentenza del 04/05/2018 n. 4302 - Comm. Trib. Reg. per la Campania

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva elevato il valore dichiarato dell'immobile da 160.000 euro a 319.000 euro, determinando maggiori imposte. Il contribuente contestava la rettifica, sostenendo l'inadeguatezza dei criteri utilizzati e delle motivazioni dell'avviso. La controversia riguardava quindi la legittimità della determinazione della base imponibile e la sufficienza della motivazione dell'atto, alla luce dei criteri comparativi, reddituali e degli ulteriori elementi di valutazione previsti dall'art. 51, comma 3, del D.P.R. n. 131/1986.

La decisione

La CTP di Napoli aveva accolto parzialmente il ricorso, riducendo il valore dell'immobile a 6.000 euro al metro quadro e determinandolo complessivamente in 228.000 euro. Il contribuente ha proposto appello, ma la Commissione tributaria regionale della Campania lo ha rigettato, ritenendo legittima e sufficientemente motivata la rettifica dell'Agenzia. La CTR ha condiviso la rideterminazione effettuata dalla CTP, basata sulla media tra i valori OMI e quelli risultanti dal confronto con immobili analoghi. Le spese di giudizio sono state compensate.

Norme richiamate

• Art. 51, comma 3, D.P.R. n. 131/1986 - Testo unico dell'imposta di registro

  Per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari l'Ufficio del registro, ai fini dell'eventuale rettifica, controlla il valore [...] avendo riguardo ai trasferimenti [...] che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni, ovvero al reddito netto [...] nonché ad ogni altro elemento di valutazione.

  La rettifica del valore immobiliare può basarsi non solo su precedenti compravendite comparabili o sul reddito capitalizzato, ma anche su ulteriori elementi concreti quali destinazione, ubicazione, tipologia, superficie, stato di conservazione ed epoca di costruzione. Tali elementi devono essere riferiti specificamente all'immobile e non indicati in modo generico o meramente formale.

• Art. 7 della legge n. 212/2000 - Statuto dei diritti del contribuente

  Gli atti dell'amministrazione finanziaria [...] sono motivati quando indicano i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche che hanno determinato la decisione dell'amministrazione.

  L'avviso di rettifica deve indicare i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche della pretesa, così da delimitare il tema della controversia e consentire al contribuente di esercitare il diritto di difesa.

• Art. 3 della legge n. 241/1990

  Ogni provvedimento amministrativo [...] deve essere motivato, salvo che nelle ipotesi previste dal comma 2.

  L'obbligo generale di motivazione impone all'Amministrazione di esplicitare le ragioni della decisione e i criteri applicati, anche negli atti di accertamento e liquidazione tributaria.

• Cass. civ., Sez. V, 26 gennaio 2018, n. 1961

  L'avviso [...] può legittimamente fondarsi, oltre che sul parametro comparativo e su quello del reddito, anche su altri elementi di valutazione [...] purché non siano elencati in modo meramente generico e di stile.

  Gli elementi ulteriori rispetto ai parametri comparativo e reddituale hanno autonoma rilevanza, ma devono essere concretamente riferiti al bene oggetto di rettifica.

• Cass. civ., Sez. VI, 11 settembre 2017, n. 21066

  L'avviso [...] adottato a seguito di comparazione con beni simili deve ritenersi adeguatamente motivato ove contenga la riproduzione del contenuto essenziale dell'atto utilizzato per la comparazione.

  Quando l'Amministrazione usa atti comparativi, è sufficiente indicare o riprodurre gli elementi essenziali che permettano di comprendere il parametro utilizzato, senza necessità di allegare integralmente ogni documento se il contribuente può verificare la comparazione.

• Cass. civ., Sez. V, 9 giugno 2017, n. 14426

  È sufficiente che la motivazione contenga l'enunciazione dei criteri astratti, in base ai quali è stato determinato il maggior valore.

  L'avviso può essere motivato mediante l'indicazione dei criteri valutativi adottati; non è sempre necessario illustrare ogni singolo dato fattuale utilizzato, purché il contribuente sia posto in condizione di contestare la pretesa.

Massime di principio

• In materia di imposta di registro, l'Amministrazione può rettificare il valore dichiarato di un immobile utilizzando una combinazione di comparazioni con immobili analoghi, dati reddituali e caratteristiche concrete del bene.
• La motivazione dell'avviso è sufficiente quando espone chiaramente i criteri di valutazione applicati e consente al contribuente di comprendere la rettifica e di difendersi; non sono invece sufficienti formule generiche prive di collegamento con l'immobile specifico.
• I valori OMI possono costituire un elemento di supporto, ma la valutazione può essere integrata o verificata mediante confronti con immobili aventi caratteristiche analoghe.
• Il contribuente che contesta la rettifica deve confrontarsi puntualmente con i criteri utilizzati dall'Ufficio e fornire elementi concreti sul reale valore del bene, come perizie, condizioni dell'immobile, ubicazione, superficie effettiva e comparabili contrari.
• Il giudice tributario può rideterminare autonomamente il valore dell'immobile, anche riducendolo rispetto a quello accertato dall'Amministrazione, se ritiene più attendibile una media o una diversa ponderazione degli elementi probatori.
• La soccombenza sul ricorso o sull'appello può comportare il rigetto delle domande del contribuente, anche se il valore inizialmente accertato dall'Amministrazione viene ridotto; le spese possono essere compensate quando la valutazione presenta margini di apprezzamento.