Cassazione Civile, Sentenza n. 13582/2022 del 29/04/2022

Esito

La controversia

Controversia sulla proprietà di una porzione di terreno (la "scarpata") e, conseguentemente, sull'obbligo di eseguire lavori di consolidamento per smottamenti. In primo grado il condominio era stato condannato all'esecuzione dei lavori; in sede di appello la Corte aveva anche condannato il condominio a restituire a Nizza 140 Immobiliare €99.053,95, corrisposti dalla società a titolo di contributo per i lavori eseguiti in attuazione di un'ordinanza cautelare. Il gravame in Cassazione riguarda la decisione che ha ritenuto la scarpata di proprietà condominiale e la conseguente condanna alla restituzione delle somme.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del condominio. Ha confermato che la scarpata è da considerarsi bene comune del condominio, poiché era indispensabile al sostegno e alla conservazione degli edifici sovrastanti (accertamento fondato sulla consulenza tecnica non contestata) e che il costruttore, con le vendite delle singole unità, aveva trasferito pro quota anche i beni comuni. Ha inoltre ritenuto ammissibile in appello la domanda di restituzione avanzata da Nizza 140 Immobiliare e la produzione dei documenti che provavano il pagamento; la Corte d'appello aveva correttamente accertato il pagamento e quindi la somma dovuta. Condanna del ricorrente al pagamento delle spese di giudizio (liquidate in €7.500,00 oltre accessori).

Norme richiamate

• art. 1117 cod. civ.

  Rilevanza della presunzione che i beni necessari all'esistenza, godimento e conservazione dell'edificio siano beni comuni trasferiti pro quota agli acquirenti al momento della costituzione del condominio; principio applicato per ritenere la scarpata bene condominiale anche se catastalmente autonoma

• art. 922 cod. civ.

  Richiamato nel motivo di ricorso (contestazione della titolarità fondiaria), ma la Corte ha ritenuto prevalente l'applicazione dell'art. 1117 per la determinazione della condominialità

• art. 1350 cod. civ.

  Citato nella censura relativa alle formalità di trasferimento verticale di diritti, ma la Corte ha ritenuto che la trasferenza pro quota dei beni comuni si realizzi con gli atti di compravendita delle singole unità

• artt. 1324-1362 cod. civ. (contratti in generale)

  Richiamati quale quadro normativo sui negozi traslativi e sulla interpretazione dei titoli, senza che potessero prevalere sulla presunzione di condominialità stabilita dall'art. 1117

• art. 345 cod. proc. civ.

  Richiamato nel secondo motivo relativo all'ammissione di documenti prodotti in appello; la Corte ha ritenuto legittima la produzione e la decisione di merito sull'ammissibilità e sul valore probatorio dei documenti, trattandosi di valutazione di fatto non sindacabile in cassazione

Massime di principio

• La titolarità catastale autonoma di un bene non esclude di per sé la sua possibile condominialità: se il bene svolge una funzione indispensabile per il sostegno, godimento o conservazione dell'edificio, può rientrare tra i beni comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c.
• Il condominio si costituisce ipso facto al primo atto di alienazione dal costruttore; con la vendita delle singole unità si trasferiscono pro quota anche i beni comuni, salvo espressa riserva di proprietà da parte del venditore
• Un regolamento contrattuale o una planimetria allegata non sono necessariamente esaustivi: la descrizione dei beni comuni può essere integrata da clausole che includono "opere, installazioni e manufatti indispensabili" e pertanto va interpretata secondo il principio della funzione effettiva del bene
• Le valutazioni tecniche (CTU) che accertano la funzione di un bene rispetto alla stabilità o al godimento dell'edificio costituiscono elementi di fatto decisivi e difficilmente sindacabili in sede di legittimità
• In caso di interventi eseguiti in esecuzione di provvedimenti cautelari, chi ha versato somme può chiedere restituzione se poi la sentenza di merito attribuisce l'obbligo dell'esecuzione ad altra parte; la domanda di ripetizione può essere proposta anche in appello
• La produzione documentale in sede di appello è ammissibile quando attesti fatti sorti successivamente o fatti costitutivi della domanda di appello; la valutazione sulla prova del pagamento compete al giudice di merito
• Se il costruttore vuole mantenere la proprietà di porzioni di terreno funzionali all'edificio, è necessario che tale volontà emerga espressamente nei titoli di vendita (riserva esplicita nel trasferimento)