Cassazione Civile, Sentenza n. 24534/2022 del 09/08/2022

Esito

La controversia

Camerlingo, agente immobiliare, impugnava la sentenza d'appello che le aveva negato la provvigione per la mediazione relativa alla vendita di un immobile e, anzi, aveva accolto la domanda riconvenzionale della promissaria acquirente (Panzini) condannando l'agente al risarcimento del danno ex art. 1759 c.c. Il Tribunale aveva ritenuto che l'agente non avesse adempiuto all'obbligo di corretta informazione: pur essendo tenuto a verificare la regolarità urbanistica e catastale, non aveva informato l'acquirente che l'immobile era privo del certificato di agibilità e non aveva esibito l'attestato di certificazione energetica, sebbene l'annuncio indicasse la classe "G".

La decisione

La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso principale e quello incidentale. Ha ritenuto procedibile il ricorso quanto alla tempestività e inammissibile l'eccezione sulla mancata prova dell'iscrizione all'albo sollevata per la prima volta in sede di legittimità. Nel merito la Corte ha confermato i principi che: l'obbligo informativo dell'agente (art. 1759 c.c.) va valutato con la diligenza professionale media; l'agente non è tenuto a svolgere indagini tecnico-giuridiche complesse senza incarico specifico, ma deve comunicare circostanze a lui note o comunque conoscibili con la normale diligenza e deve dichiarare la propria inconsapevolezza quando non ha verificato le affermazioni del venditore; la mancanza del certificato di agibilità è informazione rilevante e può influenzare la decisione dell'acquirente; l'indicazione della classe energetica negli annunci impone all'intermediario di poter verificare la documentazione o di informare chiaramente della sua assenza. La Corte ha quindi confermato la decisione che ha escluso il diritto alla provvigione e ha riconosciuto la responsabilità dell'agente.

Norme richiamate

• art. 1759 c.c.

  Fondamento dell'obbligo di informazione del mediatore: il mediatore deve comunicare le circostanze note o conoscibili con la normale diligenza e deve astenersi dal fornire informazioni non verificate; l'inadempimento può comportare responsabilità e risarcimento del danno.

• art. 1176 c.c.

  Richiama il principio della diligenza richiesta nell'adempimento delle obbligazioni; la diligenza va commisurata alla natura dell'attività e alla capacità media professionale dell'agente.

• legge n. 39/1989

  Configura l'attività di mediazione come attività professionale soggetta a requisiti di capacità, rafforzando l'obbligo informativo professionale dell'agente.

• D.Lgs. 192/2005, art. 6 (modificato da D.Lgs. 28/2011)

  Imposta l'obbligo, negli annunci di offerta di trasferimento, di riportare l'indice di prestazione energetica e la classe; ciò impone all'intermediario di disporre delle informazioni/documentazione energetica o di informare se mancanti.

• Decreto 26 giugno 2009 (Linee guida nazionali per la certificazione energetica)

  Prevedeva, in certi casi, l'autodichiarazione del proprietario per classe G: la Corte rileva che la possibilità di autodichiarazione non esimeva l'agente dall'obbligo di chiarire la natura della documentazione.

• Decreto Ministero Sviluppo Economico 22 novembre 2012

  Ha abolito in parte la possibilità di autodichiarazione prevista dalle linee guida; comunque non esimeva l'intermediario dall'obbligo informativo relativo alla documentazione energetica presente o assente.

• art. 369 c.p.c.

  Norma richiamata in tema di produzione della copia autentica della sentenza e della relata di notificazione; la Corte ha comunque ritenuto procedibile il ricorso se risulta dalla documentazione che la notificazione sia stata perfezionata entro il termine.

• art. 325 c.p.c.

  Termine di impugnazione (richiamato nel quadro della tempestività della notificazione entro 60 giorni dalla pubblicazione, tenuto conto della sospensione feriale).

• art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3

  Norma di cassazione per violazione di legge: la Corte ha esaminato i motivi di merito sotto tale profilo e li ha ritenuti infondati.

• art. 13 d.P.R. n. 115/2002

  Riferimento al contributo unificato: la Corte ha dato atto della sussistenza dei presupposti per eventuale integrazione del contributo da parte della ricorrente e della ricorrente incidentale.

• art. 287 c.p.c.

  Strumento processuale richiamato per correggere errori nella liquidazione delle spese vive di cui non si può ottenere correzione in Cassazione.

Massime di principio

• Il mediatore ha un obbligo informativo articolato: deve comunicare circostanze note o conoscibili con la normale diligenza e deve dichiarare la propria ignoranza quando non ha verificato le affermazioni del venditore.
• Senza un incarico specifico l'agente non è tenuto a indagini tecnico-giuridiche complesse (es. accertamenti urbanistici approfonditi), ma non può fornire o pubblicizzare informazioni non verificate; se segnala fatti tecnici rilevanti (es. classe energetica, agibilità) deve poter mostrare la relativa documentazione o avvisare esplicitamente della sua assenza.
• La mancata comunicazione della mancanza del certificato di agibilità o della non disponibilità dell'attestato energetico può legittimare la parte ad agire per l'esclusione dell'obbligo di pagamento della provvigione e per il risarcimento dei danni ex art. 1759 c.c.
• Per tutelarsi l'intermediario dovrebbe acquisire e conservare copia della documentazione rilevante (certificato di agibilità, APE o dichiarazione del proprietario con indicazione della natura della documentazione), inserire avvertenze negli annunci quando si basa su dichiarazioni del proprietario e documentare eventuali verifiche compiute.
• Eccezioni procedurali rilevanti (es. iscrizione all'albo) devono essere sollevate tempestivamente nei gradi di merito: eccezioni nuove sollevate per la prima volta in Cassazione rischiano di essere inammissibili.
• In caso di contestazione sulle spese vive o sulla liquidazione degli onorari, la via corretta è il rimedio di correzione/integrazione (art. 287 c.p.c. o revocazione), non il ricorso per cassazione.