Sentenza del 27/10/2017 n. 25569 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La società ha impugnato gli avvisi di accertamento ICI relativi agli anni 2000 e 2001, contestando sia l'inclusione di alcune particelle nella propria posizione tributaria, poiché nel frattempo espropriate o alienate, sia la qualificazione dei terreni come edificabili e la conseguente determinazione della base imponibile secondo il valore venale. Ha sostenuto che i vincoli urbanistici, paesaggistici e archeologici, nonché la destinazione a servizi pubblici o agricola e i vincoli preordinati all'esproprio, escludessero l'edificabilità assoluta o imponessero comunque una significativa riduzione del valore imponibile.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo e il secondo motivo del ricorso principale, ritenendo che la CTR non avesse esaminato adeguatamente la dedotta inedificabilità assoluta dei terreni e l'incidenza dei vincoli paesaggistici e archeologici, né avesse ricostruito puntualmente l'evoluzione degli strumenti urbanistici applicabili negli anni 2000 e 2001. La Corte ha precisato che la semplice destinazione in zona M1 o la presenza di un vincolo preordinato all'espropriazione non comportano automaticamente l'esenzione dall'ICI, ma devono essere valutate insieme alla concreta potenzialità edificatoria e agli altri vincoli incidenti sul valore di mercato. Gli ulteriori motivi della società, relativi alla quantificazione dell'imposta, sono stati dichiarati assorbiti. Il ricorso incidentale di Roma Capitale è stato dichiarato inammissibile perché mirava a ottenere una diversa valutazione delle prove, non consentita in sede di legittimità. La sentenza è stata cassata con rinvio alla CTR del Lazio, in diversa composizione, anche per le spese.

Norme richiamate

• D.Lgs. n. 504 del 1992, artt. 1, 2 e 5

  L'art. 2, comma 1, lett. b), individua tra le aree fabbricabili quelle utilizzabili a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici; l'art. 5 collega la base imponibile al valore venale in comune commercio.

  Ai fini ICI, l'edificabilità può derivare dalla classificazione del terreno nel piano regolatore generale, anche senza approvazione regionale o strumenti attuativi. Tuttavia, la base imponibile deve riflettere concretamente la maggiore o minore potenzialità edificatoria, i vincoli esistenti e gli eventuali oneri di urbanizzazione.

• D.L. n. 203 del 2005, art. 11-quaterdecies, comma 16, convertito dalla L. n. 248 del 2005

  Norma di interpretazione autentica dell'art. 2, comma 1, lett. b), del D.Lgs. n. 504 del 1992.

  La qualificazione urbanistica dell'area nel piano regolatore adottato è sufficiente, in linea generale, a rendere applicabile il criterio del valore venale, senza necessità di strumenti urbanistici attuativi.

• D.L. n. 223 del 2006, art. 36, comma 2, convertito dalla L. n. 248 del 2006

  La nozione di area edificabile rilevante ai fini fiscali è collegata alla qualificazione urbanistica risultante dagli strumenti urbanistici generali.

  L'avvio del procedimento di trasformazione urbanistica può incidere sul valore fiscale dell'area; le condizioni concrete e l'attualità della capacità edificatoria incidono però sulla misura del valore imponibile.

• L. n. 1497 del 1939, D.L. n. 312 del 1985 convertito dalla L. n. 431 del 1985, L.R. Lazio n. 24 del 1998 e D.Lgs. n. 490 del 1999

  Normativa in materia di tutela paesaggistica, archeologica e delle aree sottoposte a vincolo.

  I vincoli paesaggistici e archeologici possono incidere sulla concreta edificabilità e sul valore venale del terreno. Il giudice deve ricostruire puntualmente la loro efficacia nel periodo d'imposta e verificare se determinino una vera inedificabilità assoluta o una riduzione del valore.

• Cass., Sezioni Unite, n. 25506 del 2006

  L'edificabilità, ai fini della base imponibile ICI, deve essere desunta dalla qualificazione attribuita all'area nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione regionale e dall'adozione di strumenti urbanistici attuativi.

  La classificazione urbanistica è sufficiente per individuare in astratto un'area edificabile, ma non implica che tutte le aree abbiano il medesimo valore: occorre considerare in concreto l'attualità e l'intensità della potenzialità edificatoria.

• Cass. n. 12377 del 2016

  Nella determinazione della base imponibile occorre tenere conto della maggiore o minore attualità delle potenzialità edificatorie e della possibile incidenza degli ulteriori oneri di urbanizzazione.

  Anche quando il terreno è fiscalmente edificabile, il valore imponibile deve essere adeguato alle limitazioni effettive, ai vincoli e ai costi necessari per l'eventuale trasformazione.

Massime di principio

• La classificazione di un terreno come edificabile nel piano regolatore non determina automaticamente un valore imponibile pieno: devono essere valutate la concreta possibilità di edificare, l'attualità della potenzialità edificatoria, i vincoli paesaggistici o archeologici e gli oneri di urbanizzazione.
• Un vincolo preordinato all'espropriazione, da solo, non esclude necessariamente l'ICI; può però incidere sulla concreta edificabilità e ridurre il valore venale da assumere come base imponibile.
• Per contestare un accertamento è essenziale documentare la situazione urbanistica vigente nello specifico periodo d'imposta, poiché vincoli e destinazioni possono cambiare nel tempo e non possono essere valutati sulla base di strumenti urbanistici successivi.
• L'ente impositore deve determinare la base imponibile considerando il reale valore di mercato del terreno e motivando adeguatamente i parametri utilizzati, inclusi gli indici edificatori e le limitazioni derivanti dai vincoli.
• In Cassazione non è normalmente possibile ottenere una nuova valutazione delle prove: occorre dimostrare una violazione di legge o un omesso esame di un fatto decisivo risultante dalla sentenza.
• Quando il giudice di merito non esamina i vincoli potenzialmente decisivi per stabilire l'edificabilità o il valore dell'area, la decisione può essere cassata con rinvio per un nuovo accertamento.