Sentenza del 18/10/2021 n. 1251 - Comm. Trib. Reg. per il Veneto

Esito

La controversia

I contribuenti hanno impugnato l'avviso di accertamento che ha rettificato il classamento risultante dalla denuncia DOCFA del 26/10/2015: avevano accorpato cinque unità immobiliari trasformate in ufficio (categoria D/8) e contestano la valorizzazione attribuita dall'Ufficio all'area di sedime e all'area esterna pertinenziale. Hanno sostenuto che l'area è di fatto non edificabile, ricompresa nel PAQUE e soggetta ai vincoli e alla possibilità di esproprio prevista dalla legge istitutiva del Consorzio Z.A.I., per cui va attribuito un valore al mq inferiore (in primo grado: €15/mq per il sedime e €3-5/mq per l'area non asfaltata) e, più in generale, che l'Ufficio ha errato nel rettificare solo il valore dell'area e non dell'immobile.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale ha respinto l'appello e confermato la sentenza di primo grado. Ha ritenuto che i vincoli urbanistici e la destinazione a servizi pubblici/PAQUE non mutino la natura intrinseca dell'area ai fini del classamento e della determinazione della rendita catastale. L'Ufficio aveva valorizzato porzione di particella (mq 9.693) pro quota e ha portato il valore del sedime da €15/mq a €30/mq; ha inoltre quantificato e valorizzato l'area esterna pro quota attribuendo €30/mq. I ricorrenti non hanno fornito documentazione idonea a contestare né la quantificazione in mq né la valorizzazione operata dall'Ufficio, producendo peraltro argomentazioni contraddittorie (da un lato sostenendo che l'area non è censibile, dall'altro contestandone il valore). L'Ufficio ha prodotto atti e riferimenti (anche atti notarili del 1988/89 e tabelle comunali) ritenuti idonei a giustificare la valutazione; la quantificazione di €30/mq è stata giudicata prudenziale. La Commissione ha compensato le spese del presente grado di giudizio.

Norme richiamate

• DOCFA (denuncia di variazione catastale)

  Lo strumento DOCFA è fonte dichiarativa soggetta a verifica: l'Ufficio può rettificarne la quantificazione e la valorizzazione dell'area se risulta censibile e pertinente all'unità, anche attribuendo quote pro‑rata della particella comune.

• Catasto Edilizio Urbano (CEU)

  La qualificazione registrata al CEU e la consistenza delle particelle sono elementi tecnici che legittimano l'intervento dell'Amministrazione nella determinazione del valore dell'area; le aree pertinenziali censite devono essere valutate.

• Legge istitutiva del Consorzio Z.A.I.

  I vincoli e la previsione di esproprio collegati al Consorzio non mutano, di per sé, la natura intrinseca dell'area ai fini catastali e di classamento; possono però influire sul valore economico, ma tale influenza va provata con adeguata documentazione.

• PAQUE / variante urbanistica comunale

  L'inserimento dell'area nel piano di assetto urbano (PAQUE) e la destinazione a servizi pubblici non bastano automaticamente a escludere la censibilità o a fissare un valore inferiore: occorre un concreto elemento probatorio che dimostri una diversa natura o impedimento di fatto alla valorizzazione.

Massime di principio

• La soggezione di un'area a vincoli urbanistici o a possibili espropri non muta automaticamente la sua 'natura intrinseca' ai fini catastali; il valore catastale può essere rettificato dall'Amministrazione salvo prova contraria fondata dal contribuente.
• Le aree pertinenziali censite al CEU devono essere valutate e possono essere attribuite pro quota alle unità immobiliari; il contribuente che dichiara l'area come 'non censibile' deve motivare e documentare tale affermazione o attribuirne comunque un valore coerente.
• L'onere probatorio grava sul contribuente per contestare la quantificazione in mq e il valore unitario attribuito dall'Ufficio: servono documenti comparativi, atti di compravendita recenti o perizie che dimostrino valori diversi.
• L'Ufficio può fondare le rettifiche su documentazione storica (atti notarili, tabelle comunali, accodi con il Consorzio) e su elementi catastali; tali elementi, se coerenti, giustificano la rettifica anche in assenza di valutazioni economiche aggiornate dal contribuente.
• In controversie di questo tipo è rischioso per il contribuente formulare posizioni contraddittorie (es.: sostenere contemporaneamente che l'area non è censibile e contestarne il valore) perché indeboliscono la propria difesa.
• Anche se il contribuente non ottiene l'accoglimento, il giudice può decidere per la compensazione delle spese di giudizio se ritiene l'andamento della controversia tale da giustificarla.