Sentenza del 18/10/2021 n. 1231 - Comm. Trib. Reg. Emilia Romagna

Esito

La controversia

L'Amministrazione ha tentato di riqualificare ai fini dell'imposta di registro un atto di compravendita avente ad oggetto un fabbricato, sostenendo che per effetto di demolizione o di inserimento in piani di recupero l'operazione dovesse essere tassata come cessione di area edificabile. Il contribuente ha impugnato tale riqualificazione.

La decisione

Il giudice ha ritenuto illegittimo il ricorso a elementi extratestuali o collegati per modificare la qualificazione dell'atto ai fini dell'imposta di registro. La possibilità per l'Amministrazione di qualificare l'atto si limita agli elementi testuali ricavabili dal documento presentato per la registrazione; pertanto una compravendita che ha ad oggetto un fabbricato non può essere riclassificata come cessione di area edificabile sulla base della sola circostanza che il fabbricato sarà demolito o rientra in un piano di recupero. L'accertamento dell'Amministrazione è stato annullato e ha prevalso la qualificazione risultante dal testo dell'atto.

Norme richiamate

• DPR n. 131/1986 (Testo Unico dell'imposta di registro)

  Il principio ricavabile dalla normativa e dalla giurisprudenza è che la qualificazione fiscale dell'atto per la registrazione si fonda sugli elementi testuali dell'atto stesso; l'Amministrazione non può riqualificare il contenuto contrattuale basandosi su elementi estranei al testo presentato

Massime di principio

• Per la determinazione dell'imposta di registro conta la qualificazione desumibile dal testo dell'atto: l'Amministrazione è vincolata agli elementi testuali e non può fondare la riqualificazione su fatti o documenti estranei al medesimo atto.
• La presenza di un progetto di demolizione o l'inclusione in un piano di recupero non trasformano automaticamente, ai fini tributari, la natura di una compravendita di fabbricato in cessione di area edificabile, salvo che tale trasformazione risulti chiaramente e inequivocabilmente dal testo dell'atto.
• Se le parti intendono che l'operazione sia qualificata diversamente dalla forma esteriore (ad es. come cessione di area), tale intenzione deve emergere esplicitamente e senza contraddizioni nel testo contrattuale per avere efficacia fiscale.
• In caso di contestazione l'onere dell'Amministrazione è limitato: non può sostituire la prova documentale con elementi extratestuali non richiamati nell'atto; eventuali elementi esterni richiedono specifica valutazione probatoria e non possono da soli cambiare la qualificazione risultante dal documento.
• Per evitare contenziosi, è consigliabile redigere l'atto con clausole chiare circa la natura dell'oggetto, la destinazione urbanistica e gli effetti di eventuali demolizioni o piani di recupero, specificando le condizioni rilevanti ai fini fiscali.