Sentenza del 03/02/2017 n. 2896 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

Il contribuente aveva acquistato un immobile il 13 luglio 2001 usufruendo delle agevolazioni fiscali "prima casa", dichiarando di voler trasferire la residenza nel Comune di Macerata entro 18 mesi. Poiché non aveva effettuato il trasferimento, l'Agenzia delle Entrate aveva emesso un avviso di liquidazione per il recupero delle imposte ordinarie di registro, ipotecarie e catastali. Il contribuente sosteneva che il mancato trasferimento fosse dovuto a causa di forza maggiore, poiché l'immobile era occupato da un inquilino che non lo aveva rilasciato nonostante la disdetta e una successiva causa giudiziaria. Contestava inoltre la decadenza dell'Ufficio e riteneva che la perdita del beneficio fosse stata erroneamente collegata alla vendita dell'immobile prima del quinquennio.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso e ha confermato la debenza delle imposte ordinarie. Ha stabilito che l'occupazione dell'immobile da parte dell'inquilino non costituisce causa di forza maggiore, perché la normativa richiede il trasferimento della residenza nel Comune in cui si trova l'immobile, non necessariamente nell'abitazione acquistata. Il termine triennale per l'accertamento decorre, in caso di mancato trasferimento, dalla scadenza dei 18 mesi, o dal momento in cui il proposito di trasferimento diventa ineseguito o ineseguibile, e non dalla registrazione dell'atto. La questione della vendita dell'immobile entro il quinquennio è stata ritenuta irrilevante rispetto alla specifica causa di decadenza contestata. Il contribuente è stato inoltre condannato a rimborsare all'Agenzia delle Entrate le spese processuali, liquidate in 3.000 euro oltre alle spese prenotate a debito.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 131 del 1986, Tariffa, parte prima, art. 1, nota II-bis, comma 1, lett. a)

  Il trasferimento della residenza nel Comune ove è ubicato l'immobile deve avvenire entro diciotto mesi dall'acquisto.

  Il beneficio prima casa è subordinato al trasferimento della residenza nel Comune dell'immobile entro 18 mesi; non è necessario che il trasferimento avvenga proprio nell'abitazione acquistata.

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 76, comma 2

  Il termine triennale per l'emissione dell'avviso di liquidazione decorre, in caso di mancato trasferimento della residenza, dalla scadenza del termine di 18 mesi o dal momento in cui il proposito di trasferimento diventa ineseguito o ineseguibile, e non necessariamente dalla registrazione dell'atto.

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 77

  La disciplina della decadenza dell'azione dell'Amministrazione deve essere coordinata con la specifica scadenza del termine previsto per il trasferimento della residenza.

• L. n. 388 del 2000, art. 33

  È stata richiamata dal contribuente nell'ambito della contestazione relativa ai termini e alla disciplina delle agevolazioni, ma non ha condotto all'accoglimento del ricorso.

Massime di principio

• Per conservare l'agevolazione prima casa, chi acquista deve trasferire la residenza nel Comune in cui si trova l'immobile entro 18 mesi; il trasferimento non deve necessariamente avvenire nell'immobile acquistato.
• L'impossibilità di occupare l'abitazione per la presenza di un inquilino, anche quando l'acquirente abbia avviato tempestivamente azioni giudiziarie, normalmente non costituisce causa di forza maggiore se era comunque possibile trasferire la residenza in altro luogo dello stesso Comune.
• La forza maggiore può assumere rilievo solo quando un fatto imprevedibile, inevitabile e non imputabile al contribuente impedisca effettivamente il trasferimento della residenza nel Comune entro il termine previsto.
• In caso di mancato trasferimento della residenza, il termine per l'accertamento decorre in linea generale dalla scadenza dei 18 mesi, perché solo allora si consolida l'inadempimento dell'impegno assunto nell'atto.
• La vendita dell'immobile prima di cinque anni e il mancato riacquisto entro un anno costituiscono una distinta causa di decadenza e non incidono automaticamente sulla valutazione della diversa causa relativa al mancato trasferimento della residenza.