Cassazione Civile, Sentenza n. 30425/2022 del 17/10/2022

Esito

La controversia

I ricorrenti impugnano la sentenza della Corte d'appello di Roma che aveva dichiarato nullo il loro atto di acquisto per la presenza di abusi edilizi (due ampliamenti non autorizzati sul lato ovest) ritenendo l'immobile incommerciabile ai sensi della legge n.47/1985 (art.40). Sostengono che le difformità sono marginali (poco più di 4 mq su 540 mq) e, secondo la giurisprudenza di legittimità, l'incommerciabilità sussiste solo per difformità totale e non per variazioni parziali e non essenziali; denunciano violazione e falsa applicazione degli artt.40 L.47/1985 e 1418 c.c.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso principale, richiamando il principio espresso dalle Sezioni Unite n.8230/2019: la nullità prevista dalle norme urbanistiche rilevanti va qualificata come nullità "testuale" (art.1418 c.c., comma 3, e art.46 DPR 380/2001) e non come nullità virtuale/di sostanza ogniqualvolta esistano difformità. Quindi, se nell'atto è presente la dichiarazione dell'alienante sugli estremi del titolo urbanistico realmente riferibile all'immobile, il contratto è valido anche in presenza di difformità; eventuali effetti delle difformità sono rinviati all'area della responsabilità contrattuale. La sentenza di appello è stata cassata e la causa rinviata alla Corte d'appello di Roma in diversa composizione per il riesame delle domande e per la liquidazione delle spese. I ricorsi incidentali di Tavianini e di Spada Raffaella sono stati rigettati o dichiarati assorbiti come specificato nella decisione.

Norme richiamate

• Legge n.47 del 1985, art.40

  La Corte d'appello aveva ritenuto che abusi con aumento di superficie e di sagoma rendessero l'immobile incommerciabile; la Cassazione precisa che la sanzione urbanistica va inquadrata come nullità testuale riconducibile all'art.1418 c.c., comma 3, e non come automatica nullità per ogni difformità.

• D.P.R. n.380 del 2001, art.46

  Prevede la nullità degli atti tra vivi aventi ad oggetto trasferimenti relativi ad edifici costruiti dopo il 17/3/1985 se mancano, nell'atto, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria; la Corte la ricondusse alla nozione di nullità testuale applicabile quale causa di invalidità tipica.

• Codice civile, art.1418, comma 3

  La nullità prevista dalle norme urbanistiche va ricondotta al comma 3 dell'art.1418 c.c. come nullità "testuale": colpisce l'atto che non contiene la dichiarazione prescritta, ma non invalida automaticamente ogni contratto relativo ad immobili difformi rispetto allo stato di fatto.

• Legge n.47 del 1985, art.17

  Norma richiamata nel quadro delle sanzioni urbanistiche; la Cassazione la considera nel complesso della disciplina che non produce una nullità virtuale estesa a tutte le ipotesi di difformità.

• Codice di procedura civile, art.345

  La Corte ha ritenuto ammissibile la questione della nullità dell'atto sollevata in appello poiché era già parte del thema decidendum trattato dal giudice di primo grado; quindi non emergeva una novità impeditiva ai sensi dell'art.345.

• Codice civile, art.2697

  Riferito alla ripartizione dell'onere della prova circa la datazione degli ampliamenti; la Corte ha comunque assorbito alcuni motivi incidentali in ragione dell'accoglimento del ricorso principale.

• Codice di procedura civile, artt.112, 115, 116, 346

  Richiamati nei motivi incidentali relativi a vizi di decisione, valutazione della prova ed eventuale accertamento extra petita; tali doglianze sono state dichiarate assorbite o non decisive dopo l'accoglimento del ricorso principale.

Massime di principio

• La nullità per assenza di titolo urbanistico è da considerarsi "testuale": se l'atto contiene la dichiarazione dell'alienante sugli estremi del titolo realmente riferibile all'immobile, il contratto è valido; eventuali difformità producono effetti in tema di responsabilità contrattuale e non necessariamente la nullità del trasferimento.
• Non tutte le modifiche o abusi edilizi rendono l'immobile incommerciabile: occorre valutare se la difformità sia totale o sostanziale rispetto al titolo; variazioni minori e marginali non implicano automaticamente nullità del contratto.
• Questioni sollevate in appello possono essere ammesse se rientravano già nel thema decidendum deciso in primo grado; la Corte d'appello può riesaminare accertamenti di fatto già trattati in primo grado senza violare l'art.345 c.p.c.
• La datazione degli abusi (ante o post vendita) è cruciale per la legittimazione e per la ripartizione dell'onere della prova; quando la datazione non risulta chiaramente provata il giudice di rinvio può rinnovare l'istruttoria o rivalutare le prove di merito.
• In presenza di conflitti tra perizie di primo e secondo grado la Cassazione tende a richiamare principi di diritto e a rinviare per nuovo esame di fatto alla corte di merito piuttosto che risolvere direttamente questioni probatorie complesse.