Cassazione Civile, Sentenza n. 22656/2024 del 09/08/2024

Esito

La controversia

I ricorrenti hanno impugnato la sentenza della Corte d'appello di Palermo che aveva dichiarato la nullità del contratto preliminare di compravendita relativo a un terreno con fabbricato realizzato senza titolo edilizio, estendendo la nullità anche agli atti di assegnazione e al contratto di appalto. In cassazione i ricorrenti hanno denunciato, in particolare, la violazione dell'art. 40 legge n. 47/1985 (sanzione di nullità per atti relativi a immobili abusivi), sostenendo che tale nullità riguarda solo gli atti traslativi inter vivos e non i contratti preliminari (che sono obbligatori, non traslativi). Hanno altresì dedotto che il preliminare era sottoposto a condizione sospensiva (approvazione del progetto e rilascio della concessione edilizia) e che la Corte territoriale non aveva interpretato il contratto alla luce di tale clausola. Sono state inoltre proposte censure relative alla restituzione delle somme versate e a pretese di indebito arricchimento, poi dichiarate assorbite.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo ritenendo che l'orientamento più recente della giurisprudenza di legittimità esclude l'applicazione dell'art. 40 della legge n. 47/1985 ai contratti preliminari (che non trasferiscono diritti reali). Ha inoltre rilevato che la Corte d'appello non ha esaminato né applicato la clausola contrattuale che subordinava l'efficacia del preliminare all'approvazione del progetto e al rilascio della concessione edilizia. Per questi motivi la sentenza impugnata è stata cassata in relazione al motivo accolto; gli altri motivi sono stati dichiarati assorbiti. La causa è rinviata alla Corte di appello di Palermo, in diversa composizione, perché decida alla luce dei principi enunciati e provveda anche alla liquidazione delle spese di giudizio.

Norme richiamate

• legge n. 47 del 1985, art. 40

  La Corte ha interpretato l'art. 40 come applicabile soltanto agli atti inter vivos che trasferiscono diritti reali sugli immobili costruiti senza titolo; non si estende ai contratti preliminari, che hanno effetti obbligatori e non traslativi.

• codice civile, art. 1418

  La nullità prevista dall'art. 40 L.47/85 è stata ricondotta alla nozione di nullità testuale prevista dall'art. 1418 c.c., secondo l'orientamento consolidato della Cassazione, e non come nullità sostanziale di portata estesa ai preliminari.

• codice civile, art. 1362, comma 1

  La Corte ha richiamato il principio di interpretazione letterale del contratto: la clausola del preliminare che subordinava l'efficacia all'ottenimento del provvedimento edilizio doveva essere considerata e valutata dalla corte territoriale.

• codice civile, art. 1343

  Richiamato tra le norme pertinenti in tema di contratto preliminare e obbligazioni tra le parti; indicativo delle censure dei ricorrenti ma non decisivo rispetto al principio di diritto applicato.

• codice civile, artt. 936 e 937

  Norme relative alle opere eseguite su fondo altrui; la Corte ha rilevato che le questioni relative a eventuali domande di indebito arricchimento o responsabilità per opere eseguite sono state sollevate ma sono divenute assorbite dall'accoglimento del primo motivo e dalla cassazione delle statuizioni di nullità.

• codice civile, art. 2033

  Riferita rispetto alla domanda di indebito arricchimento; la Corte ha ritenuto che le valutazioni su tale profilo dovranno eventualmente essere riaperte dal giudice di rinvio alla luce della nuova decisione di diritto.

Massime di principio

• La nullità prevista dall'art. 40 della legge n. 47/1985 si applica, secondo la giurisprudenza di legittimità consolidata, ai soli atti traslativi inter vivos di diritti reali su immobili abusivi; non si estende automaticamente ai contratti preliminari, che hanno natura obbligatoria.
• Se il contratto preliminare contiene una clausola che subordinA la sua efficacia a una condizione sospensiva (per esempio ottenimento della concessione edilizia), tale clausola deve essere interpretata letteralmente e valutata dal giudice; la mancata considerazione di tale clausola può compromettere la decisione sulla validità del preliminare.
• La dichiarazione di nullità del preliminare non determina automaticamente la nullità degli atti successivi (assegnazioni, appalti): bisogna valutare il grado di collegamento e dipendenza tra i negozi e se la nullità del primo travolge gli altri in concreto.
• Le pretese di restituzione delle somme e di ingiustificato arricchimento devono essere valutate separatamente e richiedono prova del vantaggio ottenuto e del nesso causale; tali questioni possono rimanere aperte dopo una decisione di principio sulla validità del preliminare.
• In situazioni analoghe è opportuno produrre e valorizzare clausole contrattuali rilevanti (condizioni sospensive), documentazione di pagamenti (assegni, quietanze) e prove del beneficio patrimoniale, perché la Corte verifica sia la disciplina sostanziale sia la prova.