Cassazione Civile, Ordinanza n. 05406/2026 del 10/03/2026

Esito

La controversia

Un proprietario-locatore aveva agito per ottenere la risoluzione di un contratto di locazione commerciale per grave inadempimento del conduttore, imputandogli l'omessa custodia e manutenzione del solaio/terrazzo sovrastante il locale, dal quale era derivato un parziale crollo del soffitto e infiltrazioni. In appello la domanda era stata respinta sul rilievo che il solaio non fosse pertinenza del bene locato e che, comunque, la manutenzione della struttura spettasse al locatore. Con il ricorso per cassazione il locatore ha dedotto: 1) violazione dell'art. 112 c.p.c. per asserita ultrapetizione e omessa pronuncia su una 'controeccezione'; 2) violazione degli artt. 1617 e 817 c.c., sostenendo la pertinenzialità del solaio rispetto all'immobile locato; 3) violazione dell'art. 1588 c.c., assumendo che la Corte d'appello avesse illegittimamente escluso la presunzione di responsabilità del conduttore e invertito l'onere della prova.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile. Ha rilevato, in via preliminare, la mancata specifica indicazione e localizzazione degli atti e documenti posti a fondamento dei motivi, in violazione dell'art. 366, n. 6, c.p.c., nonché la formulazione promiscua e non tassativa delle censure rispetto ai parametri dell'art. 360 c.p.c. Nel merito dei singoli motivi, ha escluso l'ultrapetizione, ha ritenuto non decisiva e non adeguatamente argomentata la doglianza sulla pertinenza del solaio, e ha confermato che, poiché il danno riguardava parti strutturali sottratte alla disponibilità del conduttore, operava il principio per cui il conduttore si libera provando la causa a lui non imputabile; nel caso concreto, gli accertamenti tecnici avevano ricondotto il crollo a carenze strutturali e infiltrazioni non imputabili al conduttore. Il ricorrente è stato condannato a rifondere le spese a ciascun controricorrente e sono stati dati gli effetti previsti per il contributo unificato aggiuntivo.

Norme richiamate

• art. 366 n. 6 c.p.c.

  Il ricorso per cassazione deve indicare specificamente, per ciascun motivo, gli atti e i documenti su cui si fonda, riportandone il contenuto rilevante e la precisa collocazione nel fascicolo; la mancata localizzazione comporta inammissibilità.

• art. 360 c.p.c.

  Il giudizio di cassazione è a critica vincolata: i motivi devono essere specifici e ricondotti alle tassative categorie di vizio previste dalla norma; non è consentita una formulazione promiscua di censure eterogenee.

• art. 112 c.p.c.

  La censura di ultrapetizione o omessa pronuncia è infondata se la decisione impugnata non ha attribuito rilievo a domande o fatti non dedotti e se la doglianza non si confronta con l'effettiva motivazione della sentenza.

• art. 1617 c.c.

  La norma è stata richiamata come espressione dell'obbligo del locatore di consegnare e mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto, senza che nel caso concreto ne risultasse un'autonoma decisività.

• art. 817 c.c.

  La pertinenza richiede un bene distinto per struttura e destinazione, durevolmente asservito a servizio o ornamento di un altro bene; la censura non aveva adeguatamente dimostrato la sussistenza di tale rapporto.

• art. 871 c.c.

  Richiamato quale parametro della nozione di pertinenza, ma ritenuto non decisivo ai fini del caso concreto, poiché il solaio era considerato parte strutturale dell'immobile e non elemento pertinenziale.

• art. 1577 c.c.

  Invocato dalla parte ricorrente in relazione alle riparazioni a carico del locatore, ma ritenuto non pertinente e comunque non decisivo nel contesto della censura formulata.

• art. 1588 c.c.

  Il conduttore risponde del deterioramento della cosa locata salvo prova della causa a lui non imputabile; la presunzione opera nei limiti della disponibilità e custodia effettiva del bene, e non riguarda parti strutturali dell'immobile sottratte al potere di controllo del conduttore.

• art. 13 comma 1-quater del d.P.R. n. 115 del 2002

  È stato dato atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato a carico del ricorrente.

Massime di principio

• Nel ricorso per cassazione la mancata specifica indicazione e localizzazione degli atti e documenti su cui il motivo si fonda integra causa autonoma di inammissibilità, a prescindere dal contenuto delle censure.
• I motivi di ricorso devono essere formulati in modo tassativo e specifico, ricondotti a una delle ipotesi dell'art. 360 c.p.c.; la commistione tra errores in iudicando, errores in procedendo e censure motivazionali rende il motivo inammissibile.
• La denuncia di ultrapetizione o omessa pronuncia richiede il concreto confronto con la motivazione della sentenza impugnata e con il contenuto delle domande e difese effettivamente proposte nel giudizio di merito.
• In materia di locazione, il conduttore risponde del deterioramento della cosa locata salvo prova liberatoria di una causa non imputabile, ma la presunzione non opera in modo indistinto per le parti strutturali dell'immobile che restano nella disponibilità e custodia del locatore.
• La qualificazione di un bene come pertinenza richiede la dimostrazione di un autonomo rapporto di servizio o ornamento, con distinta struttura e destinazione; se il bene è parte strutturale dell'immobile, la nozione di pertinenza è normalmente inconferente.

Come è indicizzato