Cassazione Civile, Ordinanza n. 08537/2026 del 06/04/2026

Esito

La controversia

L'Amministrazione finanziaria aveva emesso un avviso di accertamento per l'anno d'imposta 2003 nei confronti di un imprenditore individuale operante nel settore edile, recuperando a tassazione maggiori ricavi non fatturati, ai fini IRPEF, IRAP e IVA, ritenuti derivanti da una serie di vendite immobiliari. In primo grado il ricorso del contribuente era stato accolto; in appello la Commissione Tributaria Regionale aveva confermato l'annullamento dell'atto, ritenendo che l'Ufficio avesse fondato la pretesa su uno scostamento di prezzo rispetto ai valori OMI e della Borsa Immobiliare dell'Adriatico, senza un adeguato fatto noto e con un ragionamento presuntivo basato su doppie presunzioni, e valorizzando le giustificazioni fornite dal contribuente su alcune compravendite. L'Agenzia ha quindi proposto ricorso per cassazione denunciando violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., degli artt. 2727 e 2729 c.c. e degli artt. 39, comma 1, lett. d), d.P.R. 600/1973 e 54, comma 2, d.P.R. 633/1972, sostenendo che la CTR aveva erroneamente limitato il ragionamento probatorio ai soli valori OMI e BIA, senza considerare ulteriori elementi indiziari offerti dall'Ufficio: scritture private attestanti acconti, prelevamenti degli acquirenti in prossimità dei rogiti, preliminari con prezzi superiori ai definitivi, perizie di stima superiori ai prezzi dichiarati, mutui di importo maggiore rispetto al prezzo, nonché la valutazione complessiva di tali indizi. Il ricorso lamentava inoltre l'omessa valutazione di specifici elementi relativi ad alcune compravendite indicate nell'avviso.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso dell'Agenzia delle Entrate, cassando la sentenza impugnata e rinviando la causa alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado delle Marche, in diversa composizione, anche per il regolamento delle spese del giudizio di legittimità. La Corte ha ritenuto fondato il motivo perché la CTR non aveva valutato compiutamente gli ulteriori elementi indiziari addotti dall'Ufficio, limitandosi a escludere la legittimità della pretesa sul solo rilievo che non vi fosse un adeguato fatto noto e che i valori di mercato fossero solo presunti. La Cassazione ha ribadito che, nei redditi d'impresa derivanti da cessione di immobili, lo scostamento rispetto ai valori OMI non basta da solo a fondare l'accertamento, ma può essere corroborato da ulteriori indizi gravi, precisi e concordanti, anche uno solo purché dotato di tali requisiti, con conseguente necessità di un nuovo esame nel merito dei plurimi elementi prospettati dall'Ufficio e dell'eventuale prova contraria del contribuente.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  È stato invocato come parametro del vizio di legittimità per violazione di legge denunciato dall'Agenzia nel ricorso per cassazione.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato per censurare l'erronea valutazione del materiale probatorio e degli elementi indiziari da parte del giudice di merito.

• art. 116 c.p.c.

  Richiamato per censurare la pretesa errata valutazione delle prove da parte del giudice di merito.

• art. 2727 c.c.

  Richiamato in relazione alla disciplina delle presunzioni semplici utilizzate nell'accertamento tributario.

• art. 2729 c.c.

  Richiamato in relazione ai requisiti di gravità, precisione e concordanza delle presunzioni semplici.

• art. 39, comma 1, lett. d), d.P.R. 600/1973

  La Corte afferma che, nel testo applicabile dopo la modifica richiamata, il maggior reddito derivante dalla cessione di immobili non può essere presunto sul solo scostamento dal valore OMI, ma richiede ulteriori elementi indiziari gravi, precisi e concordanti.

• art. 54, comma 2, d.P.R. 633/1972

  Richiamato quale base normativa della rettifica anche ai fini IVA, in coerenza con il regime probatorio delle presunzioni semplici.

• art. 24, comma 5, l. n. 88 del 2009

  La Corte richiama la disposizione che ha modificato la disciplina, con effetto retroattivo, ripristinando il quadro delle presunzioni semplici e superando la presunzione legale relativa del valore normale.

• art. 35, comma 3, d.l. n. 223 del 2006, conv. in l. n. 248 del 2006

  Richiamato per indicare la disciplina previgente, poi superata, della presunzione legale relativa di corrispondenza tra corrispettivo e valore normale.

Massime di principio

• Nell'accertamento dei maggiori ricavi derivanti dalla cessione di beni immobili, lo scostamento tra prezzo dichiarato e valori OMI non è di per sé sufficiente a fondare la pretesa tributaria: occorrono ulteriori elementi indiziari idonei a integrare presunzioni semplici gravi, precise e concordanti.
• Il giudice tributario deve valutare unitariamente tutti gli indizi offerti dall'Ufficio; non può limitarsi a isolare il solo dato del valore OMI o a trascurare elementi ulteriori come preliminari, perizie, prelevamenti degli acquirenti o altri riscontri documentali.
• La prova presuntiva del maggior corrispettivo può anche fondarsi su un solo elemento, purché particolarmente grave e preciso, ma non sui soli valori di mercato astratti o su una mera doppia presunzione non corroborata.
• Una volta che l'Ufficio abbia allegato un quadro indiziario complessivo idoneo, spetta al contribuente offrire prova contraria rispetto alla ricostruzione del maggior reddito.
• In sede di legittimità è censurabile la sentenza di merito che ometta di esaminare elementi presuntivi specificamente dedotti e potenzialmente decisivi ai fini della verifica dell'incongruità dei prezzi dichiarati.

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