Circolare numero 272 del 27-11-1991

Decentramento di funzioni in materia di locazioni del patrimonio immobiliare da reddito

La circolare disciplina il conferimento alle Direzioni Regionali di autonome attività di pianificazione e organizzazione nell’ambito del decentramento funzionale e gestionale dell’Istituto. In tale quadro, vengono demandati alle Sedi alcuni adempimenti in materia di amministrazione del patrimonio immobiliare da reddito, prima soggetti ad autorizzazione o parere preventivo della Direzione Generale, quando si tratti di verifiche di mera legittimità fondate su leggi, regolamenti e circolari attuative.

L’intervento riguarda soprattutto istanze presentate dai conduttori in tema di recesso, successione nel contratto, sublocazione e cessione del contratto di locazione. Le Sedi devono esaminare tali richieste e rilasciare le autorizzazioni nei casi indicati dalla circolare, fermo restando che l’elencazione non è esaustiva e che fattispecie non previste potranno essere sottoposte alla Direzione Generale per le istruzioni del caso.

Recesso del conduttore

Per i contratti tipo utilizzati dall’Istituto non è prevista, nello schema contrattuale, la facoltà di recesso del conduttore richiamata dall’art. 4, primo comma, della legge n. 392 del 27 luglio 1978. Ciò nonostante, la richiesta di recesso, intesa come risoluzione anticipata del contratto, può essere presa in considerazione nel rispetto dei termini e delle modalità fissati dalla norma.

La circolare richiama, in particolare, la necessità di evitare ogni soluzione di continuità nella locazione. Prima della riaffittanza dell’appartamento deve infatti essere esperita la procedura di cui all’art. 17 della legge n. 94/82 in favore degli sfrattati, oppure quella prevista dalla circolare n. 58 del 7 marzo 1990 e dalla successiva integrazione sulla base dei criteri per l’assegnazione della quota non riservata.

Viene inoltre ribadito che, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il conduttore può recedere in qualsiasi momento per gravi motivi, con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata, ai sensi dell’art. 4, secondo comma, della legge n. 392/78. Trattandosi di un diritto e non di una mera facoltà, il recesso va consentito quando sia rispettato il termine di preavviso, restando comunque necessaria l’attivazione delle procedure di assegnazione sopra richiamate per evitare vuoti locativi.

Successione nel contratto per uso abitativo

Per gli immobili ad uso abitativo la circolare richiama l’art. 6 della legge n. 392/1978, che prevede ipotesi tassative di successione nel contratto, verificate nei casi di morte del conduttore e di separazione giudiziale o consensuale.

Nel caso di morte del conduttore, la successione è subordinata alla contemporanea presenza di due requisiti:

• la qualità di coniuge, erede, parente o affine nei limiti previsti dalla norma;
• la convivenza abituale con il conduttore defunto.

La circolare chiarisce che la tutela del coniuge è più ampia di quella ricavabile dal codice civile dopo la riforma del diritto di famiglia e alla luce dei più recenti orientamenti giurisprudenziali in favore della famiglia di fatto. La convivenza abituale deve essere intesa come convivenza stabile, non occasionale né precaria, e deve essere preesistente alla morte del titolare del contratto. Le risultanze anagrafiche, pur se positive, non sono da sole sufficienti a provare la convivenza; se negative, non escludono comunque la possibilità di dimostrarla con altri mezzi, compresa la prova testimoniale, purché non in contrasto con altre testimonianze o con elementi già acquisiti dalle Sedi, in particolare con quelle del portiere dello stabile.

Successione nel contratto per uso diverso dall’abitazione

Per gli immobili ad uso diverso dall’abitazione, la circolare richiama l’art. 37 della legge n. 392/1978, che individua tre categorie di successibili:

• i soggetti che abbiano diritto a continuare l’attività del conduttore defunto per successione o in forza di un precedente rapporto risultante da atto di data certa anteriore all’apertura della successione;
• i professionisti, artigiani e commercianti che lavorino nell’immobile senza essere conduttori;
• il coniuge separato o divorziato che continui la stessa attività già svolta nell’immobile con l’altro coniuge titolare del contratto.

Per tutte le categorie è richiesto che la successione si fondi sulla continuità dell’attività propria o della medesima attività già svolta dal precedente conduttore nell’immobile locato. Per la prima categoria, oltre a tale requisito oggettivo, è necessario anche il presupposto soggettivo della legittimazione a continuare l’attività, desunta da un rapporto di data certa anteriore all’apertura della successione. Sono richiamati, come esempi, i casi di società di fatto, licenze cointestate, cessione d’azienda e impresa familiare.

La circolare sottolinea che, in particolare nelle società di fatto, spesso manca un atto costitutivo registrato: in tali casi, oltre alla data di stipulazione, devono esistere altri elementi probatori documentali, come fatture, ricevute con i requisiti dell’art. 2704 c.c. e la dichiarazione dei redditi. È espressamente richiesto che si tratti di prova documentale e non testimoniale.

Per la seconda categoria, viene precisato che sono esclusi i lavoratori autonomi che non possano essere qualificati come professionisti, artigiani o commercianti. Inoltre, l’uso dell’immobile da parte di più persone non può essere considerato inadempimento, perché la legge attribuisce rilievo preminente alle situazioni di fatto; in proposito viene richiamato l’art. 22 della legge n. 253/1950, che esclude in tale ipotesi la configurabilità della sublocazione.

Sublocazione e cessione del contratto di locazione

La circolare richiama l’art. 36 della legge n. 392/1978, secondo il quale il conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché congiuntamente sia ceduta o locata l’azienda.

Il conduttore ha però l’obbligo di comunicare l’operazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi soltanto per gravi motivi entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. La circolare indica, a titolo esemplificativo, tra i gravi motivi:

• la non serietà o solvibilità del cessionario;
• la mancata iscrizione del cessionario nell’albo degli esercenti l’attività ceduta;
• la non coincidenza delle tabelle merceologiche;
• la mancanza dell’atto notarile o di un atto equipollente della cessione.

Il cessionario subentra nel rapporto locativo in corso nella medesima posizione giuridica del cedente. Quest’ultimo resta solidalmente responsabile insieme al cessionario nel caso di inadempimento di quest’ultimo. Nel nuovo contratto deve essere inserita una clausola di rinvio al precedente rapporto per determinare la durata residua della locazione. Le spese necessarie per la formalizzazione del nuovo rapporto, anche ai fini fiscali, sono poste integralmente a carico del conduttore per la prima annualità del contratto.

Adempimenti finali, controlli e responsabilità

L’avvenuto accoglimento delle istanze deve essere comunicato alla Direzione Generale, allegando una fotocopia della scheda di locazione (modd. AI42 bis e ter) recante la variazione degli elementi contrattuali.

La circolare richiama infine i dirigenti alla puntuale applicazione delle disposizioni, nel rispetto dei principi di legalità, tempestività ed economicità. La materia, per la sua delicatezza e per l’esigenza di evitare perdite di reddito per l’Istituto, richiede particolare attenzione; negligenze e omissioni potranno essere valutate negativamente. Eventuali difficoltà applicative devono essere segnalate alla Direzione Generale, che si riserva di impartire le istruzioni necessarie.