Sentenza del 16/02/2021 n. 114 - Comm. Trib. Reg. per il Piemonte

Esito

La controversia

disputa sulla qualificazione giuridica di un atto di trasferimento: se la cessione del diritto di edificare equivalga automaticamente alla cessione del diritto di superficie di cui all'art. 952 c.c.; il giudice doveva valutare se, alla luce della sostanza dell'accordo, l'atto costituisse effettivamente un diritto reale di superficie o solo un trasferimento del potere edificatorio

Norme richiamate

• art. 952 c.c.

  la norma sul diritto di superficie è stata richiamata per definire la disciplina del diritto reale; la Corte ha precisato che la mera cessione del potere edificatorio non è automaticamente riconducibile alla costituzione del diritto reale previsto dall'art. 952 c.c., se non emergono elementi fattuali e negoziali idonei a dimostrare tale volontà sostanziale

• art. 20, d.p.r. n. 131/1986

  il principio della prevalenza della sostanza sulla forma è stato richiamato come criterio di qualificazione dell'atto: il giudice deve verificare la sostanza giuridica dell'accordo e non limitarsi alla denominazione formale data dalle parti

Massime di principio

• La cessione del diritto di edificare e la costituzione/cessione del diritto di superficie sono concetti distinti: non va automatica equiparazione tra i due istituti.
• Il giudice di merito deve valutare la sostanza dell'accordo (contenuto negoziale, modalità di esercizio, durata, oneri, diritti reali attribuiti), non solo la forma o la denominazione usata dalle parti.
• Se emergono elementi fattuali caratteristici del diritto di superficie (es. attribuzione di un diritto reale, durata predeterminata e autonomia rispetto alla proprietà del suolo, trascrizione/registrazione in termini coerenti), l'atto può essere qualificato come diritto di superficie nonostante la dizione usata dalle parti.
• Per evitare incertezze occorre descrivere chiaramente nell'atto gli effetti voluti (diritto reale vs. semplice trasferimento di potere edificatorio), prevedere registrazioni e trascrizioni appropriate e indicare durata, oneri e vincoli.
• In sede di contenzioso, il richiamo al principio della prevalenza della sostanza sulla forma permette di superare la mera apparenza negoziale; pertanto chi si assume il diritto reale deve fornire elementi probatori adeguati.