Sentenza del 16/06/2016 n. 1677 - Comm. Trib. Reg. Emilia Romagna

Esito

La controversia

La controversia riguardava la possibilità di rettificare il corrispettivo di cessione di un immobile utilizzando gli indici dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I.) e ulteriori elementi presuntivi. Gli indici O.M.I., considerati isolatamente, non sono sufficienti a determinare automaticamente un maggior prezzo, ma possono costituire elementi indiziari. Nel caso esaminato, tali dati erano accompagnati dall'importo del mutuo, superiore al corrispettivo fatturato, e dalla divergenza tra il prezzo indicato nel contratto preliminare e quello risultante dal contratto definitivo.

Norme richiamate

• Art. 39, comma 1, lettera d), d.P.R. n. 600/1973

  Consente l'accertamento analitico-induttivo mediante presunzioni gravi, precise e concordanti. Gli indici O.M.I. possono avere valore indiziario, ma devono essere supportati da ulteriori elementi.

• Art. 54, d.P.R. n. 633/1972

  Consente la rettifica della dichiarazione IVA quando emergano elementi idonei a dimostrare che il corrispettivo effettivo sia superiore a quello contabilizzato o dichiarato.

• Art. 24, legge n. 88/2009

  La norma è richiamata nel contesto della determinazione del valore delle cessioni immobiliari e del superamento dei criteri fondati esclusivamente sui valori O.M.I.

• Artt. 2727 e 2729 c.c.

  Disciplinano le presunzioni semplici. Gli elementi utilizzati dall'Amministrazione devono essere valutati complessivamente e risultare gravi, precisi e concordanti.

• Cass. civ., sentenze n. 13068/2011, n. 14042/2012 e n. 20914/2014

  Confermano che i valori O.M.I. non costituiscono, da soli, prova del maggior corrispettivo, ma possono concorrere con altri elementi a fondare una presunzione valida.

Massime di principio

• I valori O.M.I. non consentono, da soli, di rettificare automaticamente il prezzo dichiarato per la vendita di un immobile.
• L'Amministrazione può utilizzare i valori O.M.I. come indizio se li accompagna con ulteriori elementi, come mutui di importo superiore al prezzo dichiarato, prezzi indicati in precedenti accordi o altre evidenze documentali.
• La presenza di più elementi concordanti può spostare sul contribuente l'onere di fornire una spiegazione e una prova contraria adeguata.
• Una divergenza tra preliminare e contratto definitivo non dimostra necessariamente, da sola, un occultamento del corrispettivo, ma può assumere rilievo se combinata con altri indizi.
• Per contestare efficacemente l'accertamento, il contribuente deve documentare le ragioni economiche della vendita, le condizioni dell'immobile, eventuali oneri o difetti e la concreta formazione del prezzo.
• La rettifica è legittima quando la ricostruzione dell'Amministrazione si fonda su un quadro complessivo di presunzioni gravi, precise e concordanti, non su un semplice confronto con valori medi di mercato.