Cassazione Civile, Sentenza n. 18892/2025 del 10/07/2025

Esito

La controversia

Impugnazione degli avvisi di accertamento ICI per gli anni 2007-2010 per un immobile di proprietà della ricorrente. La società chiedeva l'applicazione dell'aliquota agevolata del 50% per inagibilità totale del cespite dovuta al degrado strutturale; il Comune aveva contestato il diritto all'agevolazione ritenendo che lo stato di inagibilità derivasse da una scelta imprenditoriale della società e richiamando nuove condizioni regolamentari per continuare a fruire del beneficio.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il primo motivo del ricorso della Finbra, ritenendo che la riduzione ICI al 50% si applicasse anche per gli anni successivi senza necessità di reiterare l'istanza quando lo stato di inagibilità è ultrannuale e risulti che l'ente impositore fosse a conoscenza della protratta inutilizzabilità del bene (anche per atti già noti o per precedenti atti di autotutela del Comune). La Cassazione ha censurato la CTR per aver ritenuto che l'inagibilità fosse frutto di una scelta imprenditoriale e per non aver tenuto conto della documentazione (perizia, dichiarazione sostitutiva, precedente sgravio parziale e dichiarazione di inizio lavori che qualificava gli interventi come risanamento/ristrutturazione). Ha cassato la sentenza impugnata e rinviato la causa alla Corte Tributaria Regionale del Lazio per nuovo esame, anche sulle spese.

Norme richiamate

• d.lgs. 30.12.1992, n. 504, art. 8, comma 1

  riduzione dell'imposta nella misura del 50%

  La riduzione del 50% per inagibilità si applica anche agli anni successivi senza reiterazione dell'istanza se perdura lo stato di inagibilità e il Comune ne ha conoscenza documentale.

• d.l. 201/2011, art. 13, comma 3 (conv. l. 214/2011)

  l'imposta va ridotta ... nella misura del 50 per cento anche in assenza di richiesta del contribuente

  Quando lo stato di inagibilità è perfettamente noto al Comune, l'agevolazione può operare d'ufficio in ossequio al principio di collaborazione e buona fede.

• l. 27.07.2000, n. 212, artt. 6, comma 4, e 10, comma 1

  Principi che presuppongono che il contribuente non debba provare ciò che è già documentalmente noto all'ente impositore e la collaborazione tra amministrazione e contribuente.

• Regolamento ICI (art. 10, comma 3, richiamato)

  Riferimento al criterio secondo cui l'inagibilità non deve essere facilmente superabile con ordinaria o straordinaria amministrazione; qui il Comune non ha dimostrato che lo stato fosse superabile con interventi minori.

• l. 4 agosto 1977 n. 457, art. 31, comma 1, lett. d) ed e)

  Richiamata per qualificare i lavori descritti come interventi di recupero/restauro e ristrutturazione, non come semplice manutenzione, a conferma della gravità dello stato dell'immobile.

• norme processuali richiamate (art. 360 c.p.c. e artt. procedurali vari)

  Richiami ai motivi di cassazione (vizi di diritto, motivazione, omesso esame di fatti decisivi) usati nel gravame; la Corte ha accolto il motivo di diritto principale e ha ritenuto assorbiti gli altri.

Massime di principio

• La riduzione ICI al 50% per inagibilità si estende agli anni successivi senza necessità di ripresentare l'istanza se lo stato di inagibilità è ultrannuale e il Comune ne è venuto a conoscenza tramite atti o informazioni già in suo possesso.
• Lo stato di inagibilità può derivare anche da degrado e mancata manutenzione: l'imputabilità alla proprietà (omessa manutenzione) non esclude il diritto all'agevolazione se l'inagibilità è oggettiva e non superabile con interventi di ordinaria/straordinaria amministrazione.
• Se il Comune ha previamente riconosciuto l'inagibilità (anche parzialmente, tramite atti di autotutela o sgravio), questa conoscenza rafforza l'applicabilità dell'agevolazione per gli anni successivi.
• La qualificazione dei lavori (dichiarazione di inizio lavori, perizia tecnica) è rilevante: opere di risanamento conservativo o ristrutturazione confermano che lo stato era tale da richiedere interventi strutturali, non semplici manutenzioni, quindi compatibile con l'agevolazione.
• L'ente impositore non può pretendere che il contribuente provi fatti che risultano già documentalmente noti all'ente stesso; deve invece provare il ripristino dell'agibilità per richiedere il versamento integrale.
• In ambito contenzioso tributario, errori di applicazione del criterio giuridico sulla conoscenza dell'ente e sulla natura dell'intervento edilizio possono determinare la cassazione e il rinvio per nuovo esame.