Cassazione Civile, Sentenza n. 18929/2025 del 10/07/2025

Esito

La controversia

I contribuenti impugnavano avvisi di accertamento IMU per gli anni 2012-2014 relativi a differenze d'imposta su unità immobiliari acquisite in permuta: ceduto un terreno a favore di Aurelia s.r.l. e in cambio ottenute sei unità da realizzarsi. La CTP aveva respinto i ricorsi ritenendo che, in permuta tra cosa presente e cosa futura, l'effetto traslativo si verifica all'adesistenza; la CTR aveva invece accolto i contribuenti perché le unità non avevano abitabilità né erano state consegnate e risultavano catastalmente intestate alla Aurelia s.r.l. Il Comune ricorreva per cassazione sostenendo che la titolarità della proprietà (presupposto IMU) era già passata agli acquirenti al momento dell'ultimazione di quattro delle sei unità edificande.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso principale del Comune, cassando la sentenza della CTR e, decidendo nel merito, ha rigettato il ricorso originario dei contribuenti. Ha altresì rigettato il ricorso incidentale. La Corte ha ritenuto che l'acquisto della proprietà si verifica al momento dell'adesistenza/conclusione del processo edificatorio nelle sue componenti essenziali (realizzazione delle strutture fondamentali) e che l'agibilità/abitabilità o la persistenza dell'intestazione catastale non escludono l'applicabilità dell'IMU. Ha disposto la compensazione delle spese relative ai gradi di merito e condannato i resistenti al rimborso delle spese del presente giudizio, liquidate in € 3.000,00 per compensi e € 200,00 per spese, oltre rimborso forfettario 15%, IVA e CPA.

Norme richiamate

• art. 1472 c.c.

  Il trasferimento della proprietà nella permuta tra cosa presente e cosa futura si verifica 'non appena la cosa viene ad esistenza' (adesistenza); per porzioni di edificio ciò corrisponde alla conclusione delle strutture fondamentali.

• d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, artt. 1-3

  Definiscono il presupposto impositivo (possesso di beni immobili) e il soggetto passivo (proprietario o titolare di altro diritto reale): l'IMU/ICI si applica in funzione della titolarità della proprietà, a prescindere dall'agibilità.

• d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 8, comma 1

  Prevede la riduzione dell'imposta del 50% per immobili dichiarati inagibili/inabitabili; la riduzione richiede autocertificazione del contribuente o perizia comunale che accerti l'inagibilità.

• art. 2645-bis c.c., ultimo comma

  Confermato il principio che la conclusione del processo edificatorio nelle sue componenti essenziali individua il momento rilevante per l'effetto traslativo nei contratti volti a trasferire opere da realizzare.

• art. 1460 c.c.

  L'inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio integra rimedi del compratore nell'ambito dei rapporti tra privati (eccezione risolutoria o risarcitoria) ma non incide sul presupposto impositivo nei confronti del Comune.

• d.P.R. n. 380/2001, art. 25

  Normativa urbanistica/edilizia richiamata dai ricorrenti; la Corte non ha ritenuto che eventuali profili urbanistici o di licenze ostassero al trasferimento di proprietà all'adesistenza.

• d.lgs. n. 23/2011, artt. 8-9

  Norme fiscali richiamate nel ricorso; la decisione sottolinea la sovrapponibilità dei presupposti ICI e IMU e l'assenza di rilevanza dell'agibilità per l'imposizione.

• art. 62, comma 1, d.lgs. n. 546/1992

  Norma procedurale sulla impugnazione tributaria richiamata nel motivo di cassazione; la Corte ha valutato la violazione allegata e l'ha accolta sul merito della questione sostanziale.

• art. 23 Cost.

  Richiamato dai controricorrenti in relazione a principi di garanzia; la Corte non ha accolto la richiesta di correzione della motivazione fondata su tali argomenti.

Massime di principio

• Per IMU/ICI il presupposto è la titolarità della proprietà: l'imposta scatta al momento in cui il diritto di proprietà si realizza, indipendentemente dall'agibilità o dall'intestazione catastale.
• Nella permuta tra cosa presente (es. terreno) e cosa futura (unità da costruire) l'effetto traslativo avviene all'adesistenza della cosa futura, individuata dalla conclusione del processo edificatorio nelle sue componenti essenziali (strutture fondamentali).
• Il mancato rilascio del certificato di abitabilità o la persistenza dell'intestazione catastale in capo al costruttore non impediscono, di per sé, il sorgere dell'obbligo tributario in capo all'acquirente una volta verificatasi l'adesistenza.
• La condizione di inagibilità/inabitabilità può comportare una riduzione d'imposta solo se comprovata tramite autocertificazione del contribuente o perizia comunale; altrimenti il criterio fiscale resta la titolarità del diritto reale.
• Le controversie tra privati sul mancato adempimento contrattuale (es. mancato versamento di conguagli, mancata consegna) rilevano tra le parti ma non esonerano il soggetto dalla obbligazione tributaria verso il Comune.
• Per valutare il momento dell'adesistenza è necessario documentare lo stato di avanzamento dei lavori (in particolare la realizzazione delle strutture portanti); le rifiniture e gli accessori non sono determinanti.
• Se il trasferimento della proprietà può essere accertato in fatto senza ulteriori indagini, il giudice può decidere il merito senza rinviare per ulteriori accertamenti; le sanzioni tributarie per omesso versamento IMU possono essere applicate se il trasferimento è avvenuto.