Cassazione Civile, Sentenza n. 8903/2025 del 03/04/2025

Esito

La controversia

Controversia relativa a un contratto preliminare di compravendita (27/10/2003) di un locale ad uso negozio con termine per il rogito fissato al 30/05/2004. La ricorrente denunciava la comparsa, dopo la sottoscrizione del preliminare e prima della scadenza del termine, di vizi sulle pareti (muffa, crepe, umidità) che avrebbero reso l'immobile inidoneo all'uso e giustificato la risoluzione per inadempimento del promittente venditore e la restituzione della caparra e del doppio della caparra. Il Tribunale di Padova aveva accolto la domanda riconvenzionale del venditore; la Corte d'appello di Venezia aveva in parte riformato solo sotto il profilo del risarcimento. Con ricorso per cassazione la ricorrente ha censurato, tra l'altro, la valutazione sulla natura essenziale del termine, l'errata applicazione delle norme sulla risoluzione (artt. 1218, 1453, 1460 c.c.), l'inversione dell'onere della prova circa l'esistenza dei vizi e il mancato esame adeguato delle prove.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato i primi tre motivi, ma ha accolto il quarto motivo rilevando che la Corte d'appello ha impropriamente invertito l'onere della prova: la promissaria acquirente che chiede la risoluzione deve provare la fonte del diritto e l'inadempimento in senso generico, mentre incombe sul promittente venditore dimostrare di avere adempiuto (quale fatto estintivo) ai sensi dell'art. 2697 c.c. Perciò la sentenza impugnata è cassata limitatamente al motivo accolto e la causa è rinviata alla Corte d'appello di Venezia in diversa composizione, perché si uniformi al principio di diritto indicato e riesamini la prova secondo i criteri corretti; gli altri motivi sono assorbiti e la decisione del rigetto parziale dei primi tre motivi è confermata. La Corte di Cassazione ha disposto che la Corte di appello regoli anche le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1218 c.c.

  Norma sulla responsabilità dell'obbligato: la decisione richiama la disciplina dell'inadempimento come quadro generale delle azioni per risoluzione e risarcimento

• art. 1453 c.c.

  Regole sulla risoluzione per inadempimento: sia richiamato come riferimento per l'azione risolutoria proposta dalla compratrice

• art. 1460 c.c.

  Rinvio alla facoltà del creditore di rifiutare l'adempimento e chiedere la risoluzione; collegato alla contestazione della ricorrente sul rifiuto di stipulare il definitivo

• art. 2697 c.c.

  Principio centrale enunciato dalla Cassazione: il creditore che agisce per risoluzione deve provare la fonte del diritto e l'inadempimento in senso generico; il debitore (qui il venditore) è onerato di provare l'adempimento (fatto estintivo)

• art. 1538 c.c.

  Riferimento alla tolleranza di difformità nelle vendite a corpo e alla valutazione della ridotta consistenza del bene contestata dalla ricorrente

• art. 1385 c.c.

  Disciplina della caparra confirmatoria e degli effetti in caso di risoluzione, richiamata nelle censure sulla restituzione/duplicazione della caparra

• art. 2727 c.c.

  Principio generale sulla prova: la Corte richiama l'adeguato impiego delle regole probatorie nel processo civile

• art. 2729 c.c.

  Criteri per la valutazione delle presunzioni (gravità, precisione, concordanza); la Cassazione rileva che la Corte d'appello non ha correttamente ponderato tali requisiti

• art. 91 c.p.c.

  Regole sulla liquidazione delle spese e sulla pronuncia delle spese processuali su cui la ricorrente aveva sollevato censura

• art. 92 c.p.c.

  Disciplina sulle spese di lite e loro ripartizione, richiamata nella censura sulle statuizioni di primo grado e d'appello

• art. 336 c.p.c.

  Riferimento ai criteri di liquidazione delle spese per i gradi di giudizio, oggetto di censura dalla ricorrente

• art. 132 n.4 c.p.c.

  Obbligo di adeguata motivazione delle decisioni; la ricorrente denunciava motivazione apparente e contraddittoria, ma alcuni motivi sono stati ritenuti infondati

• art. 360 c.p.c.

  Norme sui motivi di ricorso per cassazione invocate (vizi di diritto, omessa/contraddittoria motivazione, omesso esame di fatti decisivi)

• art. 348-ter c.p.c. (previgente)

  Riferimento alla preclusione da 'doppia conforme' menzionata dalla Corte in ordine alla valutazione identica dei giudici di merito su alcuni profili

Massime di principio

• Quando si chiede la risoluzione per inadempimento il creditore deve provare la fonte del diritto e l'inadempimento in senso generale; è il debitore che, se invocato, deve dimostrare di aver adempiuto (art. 2697 c.c.).
• Se il compratore lamenta la comparsa di vizi sopravvenuti prima del rogito, non è sempre su di lui l'onere di provare definitivamente la loro esistenza: il venditore deve dimostrare l'assenza dei vizi o il proprio adempimento.
• La qualificazione del termine per la stipula (essenziale o 'clausola di stile') dipende anche dal comportamento delle parti: la mancata messa in mora o la mancata sollecitazione possono far ritenere non essenziale il termine.
• Nelle vendite a corpo le contestazioni sulla misura o consistenza dell'immobile vanno valutate con attenzione (art.1538 c.c.), ma richiedono prove tecniche ed eventualmente perizie per stabilire la rilevanza delle difformità.
• Le presunzioni probatorie devono soddisfare i requisiti di gravità, precisione e concordanza (art.2729 c.c.); giudici di merito devono motivare adeguatamente perché l'accertamento probatorio sia conforme a tali criteri.
• In prospettive analoghe è consigliabile documentare tempestivamente i difetti (fotos, perizie, segnalazioni formali, diffide/messa in mora) e conservare prova delle comunicazioni tra le parti per evitare inversioni o carenze probatorie.
• Se la decisione di merito appare viziata per inversione dell'onere della prova o carenza di motivazione, la via corretta è il ricorso per cassazione con indicazione puntuale dei profili giuridici violati (art.360 c.p.c.).