Cassazione Civile, Sentenza n. 13583/2022 del 29/04/2022

Esito

La controversia

Impugnazione della sentenza della Corte d'appello di Torino che aveva riformato la decisione di primo grado ritenendo che il contratto di fornitura di gasolio per il riscaldamento centralizzato fosse stato stipulato autonomamente dai singoli utenti (condomini e inquilini) e non dal condominio come ente, escludendo quindi l'obbligo di pagamento a carico del condominio per parte delle forniture richieste da S3 Petroli. S3 Petroli deduceva, tra l'altro, la violazione delle norme sul condominio e sulla competenza dell'assemblea e dell'amministratore nella gestione dei beni e dei servizi comuni

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso ritenendo infondata la conclusione della Corte d'appello. Ha rilevato che la partecipazione dei conduttori/inquilini alle assemblee sulla gestione e sulle spese del servizio di riscaldamento è prevista dall'art.10 della legge n.392/1978 e non trasforma la natura condominiale della riunione. Inoltre ha richiamato il regime normativo che attribuisce all'assemblea e all'amministratore la gestione dei beni comuni (artt. del codice civile), escludendo centri decisionali alternativi. Perciò la motivazione della Corte d'appello secondo cui le delibere non vincolavano il condominio è priva di base giuridica e fattuale. Conseguentemente la Cassazione ha cassato la sentenza impugnata (in relazione al motivo accolto) e rinviato la causa alla Corte d'appello di Torino in diversa composizione, demandando a quella sede anche la liquidazione delle spese; gli altri motivi di ricorso sono stati assorbiti

Norme richiamate

• Codice civile

  artt. 1117, 1118, 1123, 1130, 1130-bis, 1131, 1135, 1136, 1138 cod. civ.

  Le disposizioni sul condominio attribuiscono all'assemblea la competenza sulle decisioni riguardanti i beni comuni e all'amministratore il compito di attuarle e gestire le relative spese; tale assetto è vincolante e non ammette centri decisionali alternativi. L'amministratore può svolgere gli atti necessari per l'esecuzione delle deliberazioni (art.1130).

• Legge 27 luglio 1978, n. 392

  art. 10 legge n. 392/1978

  La partecipazione del conduttore (inquilino) alle assemblee condominiali relative alle spese e alla gestione del servizio di riscaldamento è espressamente prevista, per cui la presenza di tali soggetti non esclude la natura condominiale della riunione né ne modifica gli effetti vincolanti.

• Legge 24 dicembre 1976, n. 841

  Norma richiamata nel quadro argomentativo; dalla sentenza non emerge una interpretazione autonoma diversa dall'uso come richiamo alle regole in tema di servizi e rapporti con i fruitori, sebbene il rilievo principale sia dato dalle norme sul condominio e dall'art.10 della legge 392/1978.

• Codice di procedura civile

  art. 112, art. 91, art. 92 cod. proc. civ.

  Gli articoli sono stati richiamati nei motivi relativi alla presunta nullità per errata valutazione documentale e alla liquidazione delle spese; tuttavia tali questioni sono state ritenute assorbite dall'accoglimento del primo motivo.

• Decreto-legge 28 ottobre 2010, n. 137, conv. in legge

  art. 23, comma 8-bis d.l. 137/2010 (conv. art.176/2010)

  Richiamato solo per la procedura di trattazione in camera di consiglio senza discussione orale, non rilevante sul merito sostanziale.

• Decreto Ministeriale n. 55 del 2014

  art. 4, comma 1 d.m. n. 55/2014

  Richiamato nel motivo relativo alla liquidazione delle spese professionali; la corte ha ritenuto tale motivo assorbito.

Massime di principio

• La partecipazione di inquilini/conduttori alle assemblee condominiali per questioni relative al riscaldamento (art.10 legge 392/1978) non trasforma la natura condominiale della delibera: le decisioni prese in tale sede possono vincolare il condominio come ente.
• Le deliberazioni dell'assemblea e gli atti posti in essere dall'amministratore nell'ambito delle sue attribuzioni vincolano il condominio, salvo che risulti chiara ed efficace la mancata delega o l'assenza di poteri; il fornitore che intende agire contro il condominio deve verificare l'effettiva competenza assembleare e l'ambito di rappresentanza dell'amministratore.
• Non sono ammissibili forme organizzative alternative che eludano il regime legale di gestione dei beni comuni salvo deroga espressamente prevista dalla legge (art.1138 c.c. e relativa disciplina): quindi decisioni su servizi comuni devono passare per gli organi condominiali competenti.
• In controversie simili il fornitore dovrebbe documentare l'esistenza di un valido mandato assembleare o di un atto di rappresentanza del condominio (verbali, delibere, procura dell'amministratore) per poter opporre l'azione al condominio; in mancanza, il rischio è che la responsabilità ricada sui singoli utenti o si apra contestazione sulla titolarità del rapporto contrattuale.
• Chi contesta la competenza dell'assemblea o la vincolatività delle sue delibere dovrà provare fatti idonei a dimostrare che la decisione non è stata assunta nell'ambito delle competenze dell'ente condominiale (es. falsità delle delibere, mancanza di quorum, difetto di convocazione), non può limitarsi alla mera qualificazione nominale dei partecipanti come "utenti".