Sentenza del 05/02/2021 n. 714 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

il ricorrente contestava la determinazione del valore venale in comune commercio dell'area fabbricabile operata dall'ente impositore. In assenza di un valore di mercato direttamente riferibile, l'ente aveva utilizzato il metodo analitico di trasformazione: attualizzazione, alla data di riferimento dell'imposizione, del valore degli immobili che potrebbero sorgere sull'area, determinato sulla base dei valori OMI per unità similari esistenti, con l'applicazione di correttivi per vetustà e tipologia e tenendo conto dei costi di edificazione

La decisione

la Commissione ha ritenuto legittimo l'utilizzo, da parte dell'ente impositore, del metodo di stima analitico di trasformazione. È stato ritenuto corretto basare il valore potenziale sugli elementi di mercato rilevati dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate per unità similari, applicare correttivi dipendenti da vetustà e tipologia e considerare l'incidenza dei costi di edificazione, attualizzando il valore alla data di imposizione. Si richiama la norma di riferimento (art. 5, co. 5, d.lgs. 504/1992, ora art. 1, co. 746, legge 160/2019) e la giurisprudenza di riferimento (Corte Cost. 302/10)

Norme richiamate

• d.lgs. 504/1992, art. 5, co. 5

  la norma consente, in mancanza di valore di mercato direttamente riferibile, di determinare il valore venale in comune commercio con metodi di stima adeguati; interpretata come abilitante all'uso del metodo di trasformazione atteso l'assenza di rilevazioni dirette

• legge 160/2019, art. 1, co. 746 (riproduzione normativa)

  riproduce e conferma il principio normativo che legittima l'uso di metodi di stima analitici per la determinazione del valore delle aree fabbricabili

• Corte Cost. 302/2010

  giurisprudenza richiamata a sostegno della legittimità dell'uso di criteri valutativi alternativi e dei poteri valutativi dell'ente impositore quando manca un mercato diretto

Massime di principio

• Se non esistono confronti di mercato direttamente riferibili, l'ente impositore può legittimamente usare il metodo di trasformazione per valutare aree fabbricabili
• Il metodo di trasformazione consiste nel determinare il valore degli immobili potenziali (sulla base di valori OMI per unità similari), dedurre i costi di edificazione e attualizzare il risultato alla data di imposizione
• Devono essere applicati correttivi ragionevoli per vetustà e tipologia edilizia quando i parametri OMI prendono a riferimento un patrimonio diverso
• La valutazione deve essere motivata e fondata su dati di mercato (es. OMI) e su stime dei costi; decisioni arbitrarie o prive di spiegazione possono essere impugnate con successo dal contribuente
• A chi contesta la stima è richiesto di fornire elementi probatori alternativi (perizia, comparazioni di mercato aggiornate, contestazione dei coefficienti e dei costi di costruzione) per mettere in crisi la valutazione dell'ente
• Questioni tecniche rilevanti da verificare in sede di impugnazione: scelta dei parametri OMI, congruità dei correttivi per vetustà/ tipologia, stima dei costi di edificazione, tasso di attualizzazione e data di riferimento
• La giurisprudenza e la normativa ammettono pluralità di metodi valutativi, ma ne richiedono la correttezza metodologica, la verosimiglianza dei presupposti e la motivazione specifica