Cassazione Civile, Sentenza n. 10500/2025 del 22/04/2025

Esito

La controversia

La ricorrente ha impugnato la sentenza d'appello sostenendo in sintesi: 1) mancata prova della conoscenza da parte sua del contratto preliminare (denuntiatio) e quindi assenza dell'obbligo a suo carico di pagare la provvigione; 2) nullità o illegittimità dell'art.10 del preliminare che imponeva al titolare della prelazione l'obbligo di pagare la provvigione, per contrasto con norme imperative sulla prelazione e sul riscatto agrario (art.8 L.590/1965 e artt.1418-1419 c.c. evocati); 3) la prelazione agraria costituisce un acquisto ex lege che non comporta automaticamente l'assoggettamento a tutte le clausole del preliminare e in particolare non può imporre oneri estranei all'esercizio della prelazione; 4) il mancato avveramento della condizione sospensiva negativa (esercizio della prelazione) avrebbe impedito la nascita del diritto alla provvigione ai sensi dell'art.1757 c.c.; 5) inesistenza del nesso di causalità tra l'attività del mediatore e la stipulazione dell'atto definitivo a seguito dell'esercizio della prelazione.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto i motivi secondo, terzo e quarto (esaminati unitariamente), cassando la sentenza d'appello e decidendo nel merito. Ha rigettato la domanda di Fabian Innerebner e stabilito che la titolare del diritto di prelazione agraria (Ambach) non è tenuta al pagamento della provvigione prevista nel contratto preliminare. La Corte ha ritenuto che il soggetto che esercita la prelazione si sostituisce nel preliminare soltanto rispetto alle obbligazioni conformi e inerenti alla causa della vendita e non può essere assoggettato a clausole che impongano condizioni di pagamento piu' onerose rispetto a quelle previste dalla normativa agraria; inoltre il mediatore non aveva svolto attivita' causalmente rilevante a favore del titolare della prelazione. Per tali ragioni il diritto alla provvigione non sussisteva. Sono compensate integralmente le spese di lite dei due gradi e del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 8 legge 26 maggio 1965 n. 590

  testualmente riconosce il diritto di prelazione a parita di condizioni

  Il diritto di prelazione può essere esercitato 'a parita di condizioni'; chi esercita la prelazione si sostituisce nel preliminare assumendo solo le obbligazioni conformi e inerenti alla causa della vendita e non e' vincolato da clausole che impongano condizioni di pagamento piu' onerose rispetto a quelle legali, pertanto non e' tenuto al pagamento della provvigione al mediatore quando questa rappresenta un onere estraneo alla causa della vendita.

• art. 7 legge 14 agosto 1971 n. 817

  estende l'art. 8 L.590/1965 al coltivatore diretto proprietario di fondo confinante

  Ha effetto estensivo: il coltivatore diretto proprietario confinante gode della prelazione e, se esercita, si pone nella posizione prevista dall'art.8 con i medesimi limiti e tutele.

• art. 1757 c.c.

  Il diritto del mediatore alla provvigione nasce quando l'affare e' concluso per effetto della sua opera; non si puo' invocare tale diritto se l'acquisto avviene per esercizio di un diritto legale di prelazione da un soggetto estraneo alla mediazione, salvo che sussista un nesso causale o continuita' tra la parte che ha avuto rapporti con il mediatore e la parte che conclude l'affare.

• art. 1326 c.c.

  Riferito alla nozione di proposta di alienazione e alla denuntiatio; la Corte ha escluso che la mera denuntiatio o comunicazione del preliminare possa automaticamente vincolare il titolare della prelazione a tutte le clausole del preliminare senza il rispetto del limite di conformita' rispetto alla causa della vendita.

• art. 38 legge 27 luglio 1978 n. 392

  Norma sulla prelazione dell'affittuario citata in precedenti giurisprudenziali ma la Corte ha chiarito che le soluzioni interpretative adottate per la prelazione dell'affittuario (art.38) non sono automaticamente estendibili alla prelazione agraria, perche' quest'ultima e' soggetta a limiti di ordine pubblico e disciplina specifica.

• artt. 1418 e 1419 c.c.

  Richiamati dalla ricorrente in tema di nullita' parziale di clausole contrarie a norme imperative; la Corte ha ritenuto che la clausola che pretende la provvigione dal titolare della prelazione sia contraria ai limiti imposti dalla normativa sulla prelazione agraria e non sia quindi efficace nei suoi confronti.

• art. 384 co.1 c.p.c. e art. 143 disp. att. c.p.c.

  Consentono alla Corte di Cassazione di enunciare un principio di diritto e decidere il merito quando non sono necessari ulteriori accertamenti, come avvenuto nella specie.

Massime di principio

• Il titolare della prelazione agraria che esercita il diritto si sostituisce nel preliminare solo rispetto alle obbligazioni conformi e inerenti alla causa della vendita; clausole estranee alla causa non lo vincolano.
• La provvigione del mediatore non e' dovuta dal preponente che esercita la prelazione quando il mediatore non ha svolto attivita' causalmente diretta a favore del titolare della prelazione e non sussiste continuita' o rapporto economico che giustifichi il trasferimento dell'obbligo.
• Clausole del preliminare che impongono condizioni di pagamento piu' onerose rispetto a quelle previste dalla normativa agraria non possono essere opposte al titolare della prelazione.
• Per ottenere la provvigione rispetto a chi esercita la prelazione il mediatore dovrebbe dimostrare un nesso di causalita' tra la sua attivita' e l'acquisto del preponente o aver prestato la propria attivita' anche in favore del futuro titolare della prelazione.
• La qualificazione dell'atto (preliminare, contratto definitivo) e la prova della denuntiatio rimangono rilevanti per il termine di esercizio della prelazione, ma non bastano a imporre al preponente obblighi non conformi alla causa della vendita.
• In materie dove la disciplina solleva questioni di ordine pubblico e profili novatori, e' possibile che la Corte compensi le spese di lite, specie se le questioni rilevate sono di portata generale e non pacificamente risolte in giurisprudenza.