Sentenza del 21/12/2015 n. 464 - Comm. Trib. Prov. Teramo

Esito

La controversia

La ricorrente ha impugnato l'avviso di liquidazione con cui l'Agenzia delle Entrate aveva richiesto imposte ipotecarie e catastali per 25.036,50 euro, applicando l'aliquota proporzionale anziché quella fissa. La società sosteneva che gli immobili, costituiti da un'unità A/10 e tre posti auto C/6, avessero natura sostanzialmente abitativa perché inseriti in un complesso prevalentemente residenziale e perché l'unità A/10 derivava dall'accorpamento di precedenti unità abitative, potenzialmente ripristinabili. Invocava inoltre l'applicazione dell'aliquota IVA agevolata prevista dalla legge Tupini.

La decisione

La Commissione Tributaria Provinciale di Teramo ha respinto il ricorso e ha confermato l'applicazione delle imposte ipotecarie e catastali in misura proporzionale. Ha ritenuto decisivi la categoria catastale A/10 dell'unità principale e C/6 delle pertinenze, nonché la destinazione concreta a ufficio, desumibile anche dalla natura dell'acquirente, una confederazione sindacale. La possibile variazione futura della destinazione d'uso è stata considerata irrilevante. Anche l'aliquota IVA agevolata prevista dalla legge Tupini non incide sulla qualificazione delle singole unità, poiché riguarda il complesso immobiliare nel suo insieme. La società è stata inoltre condannata al pagamento di 782 euro di spese di giudizio.

Norme richiamate

• Art. 10, comma 1, n. 8-ter, d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633

  "cessioni di fabbricati strumentali per natura"

  La norma è stata richiamata per qualificare come strumentali per natura gli immobili appartenenti a determinate categorie catastali, indipendentemente dall'effettivo utilizzo contingente.

• Art. 1-bis della Tariffa allegata al d.lgs. 31 ottobre 1990, n. 347

  "Trascrizioni di atti e sentenze che importano trasferimento di proprietà di beni immobili strumentali"

  Per i trasferimenti di immobili strumentali per natura è prevista l'imposta ipotecaria proporzionale del 3%, anziché quella fissa.

• Legge 2 luglio 1949, n. 408, cosiddetta legge Tupini

  L'agevolazione relativa ai complessi immobiliari prevalentemente abitativi non trasforma automaticamente in abitativa una singola unità catastalmente destinata a ufficio o comunque strumentale.

• Circolare Agenzia delle Entrate n. 22/E del 28 giugno 2013

  La distinzione tra fabbricati abitativi e strumentali si fonda principalmente su un criterio oggettivo collegato alla classificazione catastale; rientrano tra gli strumentali, tra gli altri, gli immobili A/10 e quelli dei gruppi catastali B, C, D ed E.

• Articoli 15 e 36 del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546

  Sono stati richiamati per la decisione sul ricorso e per la regolazione delle spese di giudizio secondo il principio della soccombenza.

Massime di principio

• Ai fini delle imposte ipotecarie e catastali, la categoria catastale costituisce normalmente il principale criterio oggettivo per qualificare un immobile come abitativo o strumentale.
• Gli immobili classificati A/10 sono generalmente considerati strumentali per natura; le pertinenze C/6 seguono, nel caso esaminato, la destinazione strumentale dell'operazione.
• La possibilità teorica di modificare in futuro la destinazione d'uso non elimina la natura strumentale risultante dalla classificazione catastale e dalla situazione esistente al momento della vendita.
• La destinazione d'uso può essere valutata anche alla luce delle caratteristiche dell'acquirente e dell'uso prevedibile dell'immobile, soprattutto quando l'acquirente è un ente o un'organizzazione non riconducibile a un utilizzo abitativo.
• L'eventuale aliquota IVA agevolata applicata all'intero complesso immobiliare in base alla legge Tupini non comporta automaticamente l'applicazione delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa alle singole unità strumentali.
• Per stabilire il regime fiscale di una compravendita occorre analizzare separatamente le singole unità immobiliari, la relativa categoria catastale, la destinazione d'uso e le norme applicabili al trasferimento.