Sentenza del 26/01/2018 n. 1961 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

M.S. aveva venduto nel 2007 a XXXX S.r.l. un fabbricato per 500.000 euro. L'Agenzia delle Entrate aveva rettificato il valore ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, elevandolo a 878.000 euro. Dopo l'accoglimento dei ricorsi dei contribuenti in primo grado e la riforma della decisione da parte della CTR Toscana, gli eredi hanno impugnato la sentenza sostenendo, tra l'altro, che l'Ufficio avesse introdotto in giudizio elementi nuovi non indicati nell'avviso, che l'accertamento fosse fondato soltanto su una perizia dell'Agenzia del Territorio e che la motivazione della CTR fosse insufficiente o contraddittoria.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto sufficiente la motivazione dell'avviso, che indicava il maggior valore risultante dalla stima dell'Agenzia del Territorio, consentendo ai contribuenti di difendersi. Ha inoltre stabilito che, ai sensi dell'art. 51, comma 3, del d.P.R. n. 131 del 1986, l'Amministrazione può fondare l'accertamento anche soltanto su uno degli elementi di valutazione previsti dalla norma, inclusa una stima tecnica, senza essere obbligata a utilizzare simultaneamente comparazioni di mercato o il criterio del reddito. Il terzo motivo è stato dichiarato inammissibile per carente allegazione del contenuto degli atti processuali; gli altri motivi sono stati dichiarati infondati. Gli eredi sono stati condannati a rifondere all'Agenzia delle Entrate 5.200 euro di spese processuali, oltre alle spese prenotate a debito.

Norme richiamate

• d.P.R. n. 131 del 1986, art. 51, comma 3

  "altri elementi di valutazione"

  L'accertamento in rettifica del valore di un immobile può fondarsi, in alternativa ai trasferimenti comparabili e al reddito, su altri elementi quali destinazione, collocazione, tipologia, superficie, stato di conservazione, epoca di costruzione e stime tecniche. Tali criteri sono pari ordinati e devono essere indicati in modo concreto, non generico o meramente formale.

• d.P.R. n. 131 del 1986, art. 52

  Disciplina i poteri dell'Amministrazione nella rettifica del valore dichiarato ai fini dell'imposta di registro, nel quadro dei criteri di valutazione richiamati dall'art. 51.

• Legge n. 212 del 2000, art. 7

  Richiede che l'avviso di accertamento sia motivato in modo tale da permettere al contribuente di comprendere il criterio utilizzato e di esercitare effettivamente il diritto di difesa.

• d.lgs. n. 546 del 1992, art. 7, comma 1

  È stato invocato dai ricorrenti con riferimento all'onere di allegazione degli elementi posti a fondamento della pretesa tributaria, ma la censura non ha portato all'annullamento della sentenza.

• Codice di procedura civile, art. 360, comma 1, nn. 4 e 5

  La Corte ha distinto tra vizi processuali deducibili in cassazione e contestazioni meramente valutative. La Cassazione non riesamina il merito delle prove, salvo l'esistenza di una reale omissione o illogicità decisiva della motivazione.

• Codice di procedura civile, art. 366, comma 1, n. 6

  Chi denuncia un vizio processuale deve riportare in modo specifico e completo il contenuto degli atti rilevanti; una trascrizione parziale o assertiva non è sufficiente.

Massime di principio

• In un accertamento del valore immobiliare ai fini dell'imposta di registro, l'Amministrazione non deve necessariamente produrre sia atti comparativi sia dati reddituali: può utilizzare anche un solo criterio previsto dall'art. 51, comma 3, purché concretamente motivato.
• Una perizia o stima dell'Agenzia del Territorio può costituire da sola un valido elemento di valutazione, se illustra adeguatamente le caratteristiche dell'immobile e il percorso estimativo seguito.
• L'avviso di accertamento deve indicare il criterio e gli elementi essenziali della stima, ma non è necessario che anticipi ogni ulteriore argomentazione probatoria che l'Ufficio potrà sviluppare in giudizio, purché non introduca una pretesa fondata su presupposti completamente nuovi.
• Il contribuente che contesta la stima deve fornire elementi tecnici specifici e comparabili; la semplice preferenza per una diversa valutazione o per una perizia di parte non dimostra, da sola, l'illegittimità dell'accertamento.
• In Cassazione non è possibile ottenere un nuovo esame del valore dell'immobile o delle prove: occorre dimostrare un effettivo vizio giuridico, processuale o una motivazione realmente omessa o illogica su un fatto decisivo.