Sentenza del 29/01/2019 n. 14 - Comm. Trib. Prov. Alessandria

Esito

La controversia

L'Ufficio ha ritenuto non congruo il valore dichiarato per la vendita del bene immobiliare stipulata il 29 luglio 2015. A sostegno della pretesa ha svolto una ricerca statistica relativa a beni analoghi trasferiti nella medesima zona nei tre anni precedenti, applicando il cosiddetto metodo comparativo residuale. Il contribuente ha contestato tale ricostruzione producendo, tramite professionisti incaricati, documentazione probatoria comprendente un repertorio fotografico, una relazione esplicativa e valutazioni di mercato relative agli anni 2012 e 2015 confermate da ASCOM e FIMAA, dirette a dimostrare la congruità del valore indicato nell'atto.

Massime di principio

• Una stima dell'Amministrazione finanziaria fondata esclusivamente su dati statistici o su comparazioni con altri immobili non è necessariamente sufficiente a dimostrare l'incongruità del valore dichiarato, soprattutto se non considera le caratteristiche concrete del bene.
• Il contribuente può contrastare l'accertamento producendo elementi specifici e verificabili, quali fotografie, relazioni tecniche, condizioni dell'immobile, ubicazione, stato di conservazione e valutazioni di mercato provenienti da operatori qualificati.
• In presenza di una documentazione analitica e coerente del contribuente, la valutazione concreta del singolo immobile può prevalere su una stima comparativa generica o meramente statistica.
• Per contestare efficacemente un maggior valore immobiliare è opportuno dimostrare non solo il prezzo pattuito, ma anche le condizioni oggettive che incidono sul valore venale del bene alla data dell'atto.
• La decisione non implica che le comparazioni statistiche siano sempre inutilizzabili, ma che devono essere adeguatamente motivate, pertinenti e confrontate con le caratteristiche effettive dell'immobile oggetto di trasferimento.