Risoluzione n. 10 del 17/01/2006

Regime fiscale del decreto di trasferimento in espropriazione immobiliare contro terzo proprietario

La risoluzione esamina il regime fiscale applicabile ai decreti di trasferimento emessi nell’ambito di una procedura esecutiva immobiliare promossa per il recupero di un credito fondiario, in presenza di fallimento del debitore originario e di espropriazione contro il terzo proprietario. Il tema centrale è stabilire se le vendite giudiziarie debbano essere assoggettate a IVA oppure a imposta proporzionale di registro.

Fattispecie esaminata

La Curatela del Fallimento Immobiliare X S.r.L. chiede chiarimenti su alcune vendite giudiziarie aventi ad oggetto appartamenti aggiudicati nel corso di una procedura esecutiva immobiliare iniziata dal creditore fondiario Y S.p.A. La procedura è stata avviata con pignoramento eseguito nel 1987 su immobili che, però, erano stati già trasferiti dalla società immobiliare a soggetti privati nel 1984, prima del pignoramento e oltre due anni prima della dichiarazione di fallimento.

La curatela evidenzia che:

• gli immobili espropriati non sono stati oggetto di azione revocatoria nella procedura fallimentare;
• la procedura prosegue formalmente nei confronti della società fallita, ma il bene viene trasferito coattivamente contro i terzi acquirenti originari;
• il creditore procedente è insinuato al passivo fallimentare in via ipotecaria privilegiata per l’importo del credito fondiario;
• nel corso della procedura sono stati emessi verbali di incanto nel 2004 e nel 2005;
• il notaio delegato dal giudice dell’esecuzione ha chiesto alla curatela di predisporre le fatture per le somme incassate dalla procedura individuale dopo il decreto di trasferimento.

Quesito del contribuente

L’istante chiede se le vendite giudiziarie con trasferimento della proprietà agli aggiudicatari siano soggette:

• a imposta proporzionale di registro, oppure
• a IVA, con conseguente individuazione del soggetto obbligato all’emissione della fattura.

La curatela sostiene che il trasferimento degli immobili era già avvenuto prima del pignoramento e che il passaggio coattivo del bene avviene in favore dell’aggiudicatario contro i soggetti privati che avevano acquistato dalla società, con conseguente applicazione del regime fiscale riferibile a tali soggetti e non alla massa fallimentare.

Valutazione dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia chiarisce che, per stabilire se una vendita forzata sia soggetta a IVA o a imposta di registro, occorre verificare la sussistenza del requisito soggettivo previsto dall’articolo 1 del d.P.R. n. 633/1972. In particolare, bisogna accertare se:

• la vendita sia effettuata nell’esercizio d’impresa;
• il debitore esecutato sia soggetto passivo IVA;
• i beni siano inerenti all’attività esercitata.

In mancanza di tale requisito soggettivo, la vendita è soggetta a registrazione in termine fisso e all’imposta di registro proporzionale, in base al combinato disposto dell’articolo 44 del Testo unico dell’imposta di registro e dell’articolo 8 della Tariffa, parte prima, allegata al medesimo testo.

Espropriazione contro il terzo proprietario

La risoluzione sottolinea che, nel caso concreto, gli immobili oggetto di vendita forzata non provengono direttamente dal patrimonio della società esecutata, ma dal patrimonio di terzi che li avevano acquistati prima dell’avvio dell’esecuzione immobiliare. Si configura quindi un’espropriazione contro il “terzo proprietario”, disciplinata dall’articolo 602 c.p.c.

In tale ipotesi:

• il proprietario del bene espropriato è estraneo al rapporto debitorio;
• tuttavia è il soggetto passivo dell’espropriazione forzata;
• l’espropriazione è possibile quando il bene del terzo è gravato da ipoteca, pegno o privilegio con sequela;
• il diritto reale di garanzia segue il bene nei successivi trasferimenti fino all’estinzione del credito.

Conclusione sul trattamento IVA o registro

Poiché l’espropriazione riguarda un terzo proprietario diverso dalla società immobiliare, l’effetto traslativo della vendita giudiziaria si produce tra il terzo espropriato e l’aggiudicatario indicato nel decreto. Di conseguenza, il trasferimento coattivo da soggetto non esercente attività d’impresa esula dal campo di applicazione IVA e deve essere assoggettato a imposta proporzionale di registro.

La risoluzione richiama il principio secondo cui le vendite giudiziarie di beni immobili costituiscono cessioni di beni ai sensi dell’articolo 2, comma 1, del d.P.R. n. 633/1972 solo se inerenti all’attività d’impresa del soggetto esecutato.

Distinzione rispetto alla risoluzione n. 193 del 2001

Viene precisato che la risoluzione n. 193 del 26 novembre 2001, richiamata dal giudice dell’esecuzione, riguardava un caso diverso: la vendita all’incanto di immobili ancora intestati a cooperative esecutate costruttrici. In quel contesto era stato affermato che le operazioni sono assoggettabili a IVA quando riguardino beni provenienti da imprese.

Nel caso in esame, invece, assume rilievo decisivo il fatto che gli appartamenti erano già stati trasferiti, con atti stipulati e trascritti nel 1984, a soggetti privati prima del pignoramento.

Base imponibile e imposte accessorie

La risoluzione precisa che, per le vendite coattive da persona fisica non esercente attività d’impresa, si applica l’imposta di registro in misura proporzionale ai sensi degli articoli 44 del Testo unico dell’imposta di registro e 8, lettera a), parte prima, della Tariffa.

Inoltre:

• la base imponibile è costituita dal prezzo di aggiudicazione;
• nell’ipotesi prevista dall’art. 587 c.p.c., la base è diminuita della parte già assoggettata a imposta;
• sono dovute anche le imposte ipotecaria e catastale nella misura prevista dal d.lgs. 31 ottobre 1990, n. 347.

Esito finale

La risoluzione conclude che il decreto di trasferimento relativo agli appartamenti espropriati presso il terzo proprietario non è soggetto a IVA, ma a imposta proporzionale di registro, con applicazione anche delle imposte ipotecaria e catastale secondo la disciplina vigente.