Sentenza del 02/12/2016 n. 9255 - Comm. Trib. Prov. Milano

Esito

La controversia

L’Amministrazione ha determinato il maggior valore dell’immobile basandosi esclusivamente sulla media dei valori OMI e del listino FIMAA, senza considerare adeguatamente le caratteristiche concrete del bene. Il contribuente ha prodotto una perizia di stima che valorizzava elementi specifici, tra cui l’ubicazione, la data di costruzione e lo stato di manutenzione dell’immobile, sostenendo che tali elementi rendevano non attendibile una valutazione fondata soltanto su dati medi e astratti.

Norme richiamate

• Valori OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare)

  I valori OMI costituiscono dati indicativi e di riferimento, ma non provano da soli il valore effettivo del singolo immobile. Devono essere accompagnati da ulteriori elementi concreti e specifici.

• Listino FIMAA

  Il listino FIMAA può avere valore orientativo, ma non è sufficiente, se utilizzato isolatamente, a fondare una rettifica del valore dichiarato senza un’analisi delle caratteristiche reali del bene.

Massime di principio

• Una rettifica del valore immobiliare non può basarsi esclusivamente su valori medi, statistiche di mercato o listini astratti: l’Amministrazione deve considerare le caratteristiche specifiche del singolo immobile.
• I dati OMI e i listini delle associazioni immobiliari sono indizi o strumenti di supporto, non prove automatiche del maggior valore accertato.
• Una perizia di parte è particolarmente rilevante quando analizza elementi concreti quali ubicazione, epoca di costruzione, superficie, stato di manutenzione, qualità dell’edificio, condizioni della compravendita e reale situazione del mercato.
• In situazioni analoghe, l’accertamento può essere contestato se l’Amministrazione non dimostra perché i valori medi siano applicabili proprio a quell’immobile e non spiega adeguatamente le differenze rispetto alla stima prodotta dal contribuente.
• La valutazione deve essere individualizzata e motivata: il semplice scostamento tra il prezzo dichiarato e i valori OMI o FIMAA, da solo, non dimostra necessariamente l’infedeltà del valore dichiarato.