Sentenza del 03/02/2016 n. 2083 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva rettificato il valore dichiarato di terreni edificabili destinati a PEEP, aumentandolo da 709.178,00 euro a 1.807.600,00 euro, con conseguente liquidazione di maggiori imposte di registro e ipocatastali. La contribuente aveva impugnato l'avviso e ottenuto l'annullamento nei precedenti gradi di giudizio. L'Ufficio ha contestato in Cassazione sia l'annullamento integrale dell'avviso, sostenendo che il giudice tributario avrebbe dovuto determinare direttamente il valore imponibile, sia l'erronea individuazione del periodo triennale utile per gli atti comparativi, che la CTR aveva fatto decorrere dal primo contratto condizionato del 7 maggio 1997 anziché dal contratto produttivo dell'effettivo trasferimento del 27 febbraio 2002.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso dell'Agenzia delle Entrate, cassato la sentenza della CTR Campania e rinviato la causa ad altra sezione della medesima Commissione. La Corte ha stabilito che il periodo triennale di comparazione previsto dall'art. 51, comma 3, del D.P.R. n. 131/1986 deve essere riferito all'atto che produce l'effetto traslativo, cioè al trasferimento effettivo del bene. Ha inoltre precisato che l'Ufficio può utilizzare anche elementi di comparazione anteriori o posteriori al triennio, purché utili alla corretta determinazione del valore. Il giudice del rinvio dovrà quindi accertare nuovamente il valore imponibile sulla base delle prove disponibili, considerando anche gli elementi favorevoli al contribuente, e dovrà regolare le spese di tutti i gradi di giudizio.

Norme richiamate

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 51, comma 3

  L'Ufficio può utilizzare qualsiasi elemento che ritenga utile al fine dell'esatta determinazione del valore degli immobili.

  Il criterio degli atti comparativi relativi al triennio non è esclusivo: l'Amministrazione può considerare anche atti fuori dal triennio, se utili a determinare correttamente il valore. Quando si applica il criterio tipizzato della comparazione triennale, il periodo decorre dall'atto che produce l'effetto traslativo effettivo.

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 52, commi 1 e 2

  La disciplina consente la rettifica del valore dichiarato ai fini dell'imposta di registro, secondo i criteri e gli elementi previsti dalla legge, ferma la necessità di una corretta determinazione dell'imponibile.

• D.Lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, art. 59, comma 2

  Nel giudizio tributario, quando l'atto non presenta soltanto vizi formali e sono disponibili elementi sufficienti, il giudice deve procedere alla determinazione del rapporto tributario, anziché limitarsi all'annullamento dell'atto.

• Art. 360 c.p.c.

  La disposizione individua i motivi per i quali una sentenza può essere impugnata in cassazione, tra cui la violazione o falsa applicazione di norme di diritto e le violazioni processuali.

Massime di principio

• Ai fini del confronto temporale previsto per la stima del valore immobiliare, rileva la data dell'atto che trasferisce effettivamente la proprietà o altro diritto reale, non quella di un precedente accordo preliminare o contratto sottoposto a condizione.
• Il termine triennale per gli atti comparativi costituisce un criterio tipico, ma non impedisce all'Amministrazione di utilizzare ulteriori elementi, anche esterni a tale periodo, quando siano concretamente utili alla stima.
• L'annullamento dell'avviso non è automaticamente la conseguenza di ogni errore nella valutazione degli elementi comparativi: se il vizio non è meramente formale, il giudice tributario deve, quando possibile, determinare il corretto imponibile sulla base delle prove acquisite.
• Nella determinazione del valore devono essere esaminati sia gli elementi indicati dall'Ufficio sia quelli favorevoli al contribuente, come limiti urbanistici o comunali al prezzo, oneri di urbanizzazione e costi necessari per rendere edificabile o trasferibile il terreno.
• Il rinvio disposto dalla Cassazione non attribuisce definitivamente il tributo all'Amministrazione: impone un nuovo accertamento del valore secondo i principi stabiliti, con valutazione concreta delle prove e dei fattori economici rilevanti.