Cassazione Civile, Sentenza n. 8902/2025 del 03/04/2025

Esito

La controversia

Controversia relativa a un contratto preliminare di compravendita (12/04/2011) di un immobile con box. Il ricorrente deduceva che la promittente venditrice aveva garantito l'assenza di iscrizioni/trascrizioni pregiudizievoli e la mancata pendenza di giudizi relativi alla proprietà. Successivamente alla stipula del preliminare venne trascritta (18/05/2011) una domanda giudiziale proposta da Landolfi (12/11/2008). Il ricorrente lamentava che la società aveva taciuto detta situazione e chiedeva il recesso e il doppio della caparra confirmatoria oltre a spese di mediazione. La società convenuta eccepiva la posteriorità della trascrizione rispetto al preliminare, sostenendo la responsabilità dei terzi (Landolfi, Motta, Agenzia del Territorio) e chiedendo di essere chiamati in garanzia; inoltre proponeva domanda riconvenzionale per il diritto a recedere e trattenere la caparra. Tribunale e Corte d'appello hanno ritenuto fondata la domanda riconvenzionale della società e infondate le doglianze dell'attore; il ricorrente ha impugnato in Cassazione per nove motivi.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto plausibile l'interpretazione della clausola contrattuale secondo cui la garanzia di assenza di iscrizioni/trascrizioni si riferiva allo stato dell'immobile alla data del preliminare (12/04/2011). Ha altresì valutato che la trascrizione del 18/05/2011 era successiva al preliminare e, per quanto poi dichiarata illegittima da pronuncia passata in giudicato (Tribunale di Napoli n.13232/2014), non mutava la situazione accertata alla data della stipula; inoltre la domanda di Landolfi non aveva ad oggetto diritti reali ma effetti obbligatori, per cui non era idonea a produrre effetti prenotativi sulla proprietà. La Corte ha ritenuto che non sussistesse un inadempimento rilevante a carico della Costruzioni Cerimele e ha confermato la legittimità del recesso e della ritenzione della caparra da parte della società. Ha respinto tutte le censure del ricorrente (interpretazione contrattuale, rilevanza della trascrizione, nullità per violazione del contraddittorio, vizio probatorio, ecc.). Ha compensato integralmente le spese del giudizio di legittimità e ha dato atto degli adempimenti relativi al contributo unificato (art.13 d.P.R. n.115/2002).

Norme richiamate

• art. 1351 c.c.

  Richiamato in relazione all'interpretazione e all'efficacia degli impegni contrattuali; la Corte ha ritenuto plausibile l'interpretazione data dalla Corte territoriale circa la portata temporale della garanzia sulla mancanza di iscrizioni.

• art. 1385 c.c.

  Invocato nei motivi relativi alla gravità dell'inadempimento; la Corte ha valutato la clausola contrattuale e escluso che l'evento verificatosi costituisse inadempimento di rilevante importanza ai sensi dell'art.1455 c.c.

• art. 1455 c.c.

  Usato per valutare la rilevanza dell'inadempimento ai fini del recesso: la Corte ha ritenuto che, anche se ipoteticamente configurabile, l'inadempimento non fosse di rilevante importanza tale da giustificare il recesso del ricorrente.

• art. 1476 c.c.

  Richiamato nella discussione sull'interpretazione delle obbligazioni contrattuali riguardanti il prezzo e le modalità di pagamento (mutuo); la Corte ha ammesso un'interpretazione plausibile che considera l'erogazione del mutuo mera modalità di pagamento e non condizione essenziale del definitivo.

• art. 2643 c.c.

  Norma sulla trascrizione degli atti: la Corte ha valutato che la trascrizione ha efficacia solo nei casi previsti dalla legge e che la trascrizione effettuata per la domanda di Landolfi era inidonea a produrre effetti prenotativi essendo la domanda diretta ai soli effetti obbligatori.

• art. 2652 c.c.

  Richiamato in relazione ai casi tassativi di trascrivibilità delle domande giudiziali aventi ad oggetto diritti reali: la Corte ha escluso che il giudizio di Landolfi rientrasse in tali ipotesi.

• art. 2665 c.c.

  Utilizzato per sostenere che eventuali omissioni o inesattezze nella nota di trascrizione possono pregiudicarne la validità; la Corte ha ritenuto che il ricorrente, con ordinaria diligenza, avrebbe potuto accertare il contenuto della nota.

• art. 2909 c.c.

  Richiamato dal ricorrente ma ritenuto non influente: la Corte ha valutato correttamente i rapporti tra pronunce 'inter alios' e rilevanza ai fini dei reciproci inadempimenti.

• art. 2668 c.c.

  Menziionato tra le norme sulla pubblicità immobiliare; la Corte si è attenuta al regime tassativo delle trascrizioni e alla loro idoneità a produrre effetti prenotativi solo nei casi previsti dalla legge.

• art. 2674-bis c.c.

  Richiamato nel quadro delle norme sulla pubblicità immobiliare; la valutazione della Corte ha riguardato l'idoneità della formale trascrizione a incidere sui diritti reali.

• art. 1218 c.c.

  Richiamato in relazione alla responsabilità per inadempimento; la Corte ha ritenuto che non fosse provato un inadempimento imputabile alla società promittente venditrice.

• art. 92 c.p.c.

  Norma processuale evocata circa la ripartizione delle spese: la Corte ha ritenuto sussistere ragioni gravi ed eccezionali per disporre la compensazione integrale delle spese del giudizio di legittimità.

• art. 348-ter c.p.c.

  Richiamato in relazione alla preclusione 'doppia conforme' circa l'ammissibilità di alcune censure probatorie in Cassazione; la Corte ha ritenuto inammissibile il motivo relativo alla prova testimoniale per carenza di specificità e per preclusione.

• art. 13 d.P.R. n. 115/2002

  Norma riferita al contributo unificato: la Corte ha dato atto dell'eventuale obbligo del ricorrente a versare un ulteriore importo, se dovuto, in base alle condizioni previste.

Massime di principio

• La portata temporale di una garanzia contrattuale sulla 'assenza di trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli' va interpretata in base al testo e al contesto: se non espressamente estesa fino al contratto definitivo, può riferirsi allo stato dell'immobile alla data del preliminare.
• La trascrizione di una domanda giudiziale produce effetti prenotativi solo se la domanda ha ad oggetto diritti reali secondo il regime tassativo della pubblicità immobiliare; domande dirette solo a effetti obbligatori non sono idonee a impedire il trasferimento della proprietà.
• Se una formalità pubblicitaria (trascrizione/nota) è effettuata dopo la data del preliminare, la sua rilevanza nei confronti delle dichiarazioni rese al preliminare dipende dalla legittimità e dalla natura della domanda trascritta e dal nesso causale con l'inadempimento contestato.
• La parte acquirente ha un obbligo di diligenza nell'accertare il contenuto delle formalità pubbliche sull'immobile; omissioni verificabili con ordinaria diligenza possono ridurre la responsabilità del venditore.
• Per ottenere il recesso e il danno correlato occorre dimostrare un inadempimento di rilevante importanza e il nesso causale tra tale inadempimento e la perdita effettiva dell'utilità contrattuale (es. impossibilità di ottenere il mutuo).
• La produzione e valutazione di pronunce altrui (anche passate in giudicato) può essere legittimamente utilizzata dal giudice per valutare la rilevanza giuridica di una trascrizione, purché non introduca nuove questioni non conosciute dalle parti e non violi il contraddittorio.
• In caso di controversie complesse e questioni giuridiche controvertibili la Corte può disporre la compensazione delle spese tra le parti anche in sede di legittimità.