Cassazione Civile, Ordinanza n. 01761/2026 del 26/01/2026

Esito

La controversia

Due società avevano convenuto i proprietari confinanti per far accertare che un muro di recinzione edificato da questi ultimi non rispettasse il confine, con domanda di determinazione dell’esatto confine, rilascio della porzione asseritamente occupata e risarcimento dei danni. I proprietari confinanti avevano a loro volta agito in via riconvenzionale/parallelamente per ottenere l’accertamento della violazione delle distanze legali da parte del complesso edilizio realizzato dalle società, deducendo che il corpo principale e due locali laterali fossero stati costruiti troppo vicini al confine o in aderenza illegittima, e chiedendo riduzione in pristino e danni. Il tribunale aveva dato ragione ai proprietari confinanti sul punto delle distanze e ordinato la demolizione di porzioni dell’immobile; la corte d’appello aveva riformato solo in parte, escludendo la demolizione del locale lato sud, ma confermando sostanzialmente la tutela ripristinatoria per il corpo principale e il locale lato nord. Le società hanno quindi proposto ricorso per cassazione con tre motivi: (1) omessa applicazione della normativa locale sopravvenuta che avrebbe ridotto la distanza minima dal confine da 7 a 5 metri; (2) violazione delle norme sulle distanze per il garage lato nord, che sarebbe stato costruito in aderenza al muro di confine e dunque legittimo ex art. 877 c.c., oltre al rilievo che la domanda avversaria riguardava soltanto altre difformità; (3) omesso esame di fatti decisivi, perché il garage lato nord sarebbe stato in realtà aderente al muro di confine, interrato su tre lati e privo di finestre o affacci illegittimi.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo nei limiti indicati in motivazione, rilevando che era sopravvenuta una normativa locale sulle distanze che il giudice di merito avrebbe dovuto rivalutare, ma che in sede di legittimità non era possibile applicare direttamente accertando i fatti presupposti. Ha invece rigettato il secondo e il terzo motivo, affermando che l’edificazione in aderenza al muro di confine non consente di derogare alla distanza minima tra costruzioni prevista dall’art. 873 c.c.; poiché risultava accertato che tra il garage e la costruzione della controparte vi fosse una distanza inferiore a quella legale e che le ricorrenti avevano costruito per seconde, dovevano rispettare la distanza minima per il principio di prevenzione. La Corte ha inoltre osservato che la questione della natura del garage come costruzione rileva anche nei rapporti tra privati e può fondare l’obbligo di rispetto delle distanze e la conseguente riduzione in pristino. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio al giudice di merito, che dovrà rivalutare la controversia alla luce della nuova disciplina locale e provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  viene richiamato come parametro del motivo di ricorso per violazione di legge.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  viene richiamato per il motivo di omesso esame di un fatto decisivo.

• art. 871 c.c.

  richiamato insieme alle norme sulle distanze edilizie e civili come base della disciplina applicabile.

• art. 872 c.c.

  richiamato come norma collegata alla tutela ripristinatoria per la violazione delle distanze.

• art. 873 c.c.

  stabilisce la distanza minima tra costruzioni su fondi finitimi, salvo maggior distanza prevista dai regolamenti locali; la sua violazione comporta la condanna al ripristino.

• art. 877 c.c.

  consente la costruzione in aderenza sul confine, ma non deroga alla regola del rispetto della distanza minima fra costruzioni.

• art. 977 c.c.

  richiamato nel ricorso, ma non risulta dalla motivazione una specifica interpretazione decisiva.

• art. 34 d.P.R. n. 380/2001

  la corte d’appello aveva escluso la sua rilevanza nei rapporti tra privati; la Cassazione non ne fonda la decisione finale, ma richiama il rilievo distinto dei piani pubblicistico e privatistico.

• art. 27, comma 10, LUR 19/2002

  richiamato dai ricorrenti quale base della modifica regolamentare locale sopravvenuta sulle distanze.

• art. 109 del Regolamento Edilizio e Urbanistico del Comune di Reggio Calabria

  secondo i ricorrenti avrebbe ridotto la distanza minima dal confine da 7 a 5 metri; la Corte rileva che tale sopravvenienza impone una rivalutazione in fatto al giudice di merito.

• art. 20 delle NTA del Comune di Reggio Calabria

  richiamato come precedente disciplina che imponeva 7 metri dal confine.

Massime di principio

• Quando sopravviene una modifica della disciplina locale sulle distanze edilizie potenzialmente applicabile alla controversia, il giudice di merito deve rivalutare i fatti rilevanti alla luce della nuova normativa; in cassazione non può compiersi direttamente l’accertamento dei presupposti fattuali di applicabilità della disciplina sopravvenuta.
• La costruzione in aderenza al muro di confine, di per sé, non esonera dal rispetto della distanza legale minima tra costruzioni su fondi finitimi quando questa sia imposta dal codice civile o dai regolamenti locali.
• Ai fini delle distanze legali, rileva il principio di prevenzione: chi costruisce successivamente deve rispettare la distanza minima dalla costruzione preesistente, salvo che la disciplina applicabile consenta diversamente.
• La violazione delle distanze legali tra costruzioni determina tutela ripristinatoria tra privati, indipendentemente dai profili pubblicistici dell’abuso edilizio o della conformità urbanistica dell’opera.

Come è indicizzato