Provvedimento del 14/07/2011

Approvazione del modello IRIS per la registrazione telematica dei contratti di locazione abitativa

Il documento approva il modello IRIS, una denuncia semplificata per la registrazione telematica dei contratti di locazione di immobili ad uso abitativo e delle relative pertinenze, con contestuale liquidazione delle imposte di registro e di bollo. Sono inoltre approvate le istruzioni di compilazione e le specifiche tecniche per la trasmissione telematica, nonché alcune modifiche al modello SIRIA già in uso per i casi con opzione per la cedolare secca.

Finalità e contesto normativo

Il provvedimento si inserisce nel quadro dell’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, che ha introdotto la cedolare secca sugli affitti come regime sostitutivo dell’Irpef e delle addizionali, sostitutivo anche delle imposte di registro e bollo sui contratti di locazione. Poiché il modello SIRIA era già disponibile per le fattispecie più semplici con opzione per la cedolare secca, il modello IRIS è stato introdotto per consentire una modalità semplificata anche ai contribuenti che non si avvalgono di tale regime e devono quindi versare le imposte ordinarie.

Contenuto del modello IRIS

Il modello è composto da due pagine.

• Nella prima pagina sono indicati i dati dei locatori e dei conduttori.
• Nella seconda pagina sono indicati i dati catastali dell’unità abitativa e delle pertinenze, i dati utili alla registrazione del contratto, l’importo, la natura e la periodicità del canone, la tipologia del contratto, la data di stipula, la durata e le informazioni per la liquidazione delle imposte di registro e di bollo.

Gli elementi riportati nel modello devono coincidere con quelli contenuti nel contratto.

Ambito di applicazione e requisiti per l’uso di IRIS

Il modello IRIS può essere utilizzato solo per contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo locati per finalità abitative e le pertinenze locate congiuntamente all’abitazione, purché ricorrano congiuntamente specifici requisiti:

• numero di locatori non superiore a tre, nessuno dei quali eserciti l’opzione per la cedolare secca;
• numero di conduttori non superiore a tre;
• una sola unità abitativa e al massimo tre pertinenze;
• tutti gli immobili devono essere censiti con attribuzione di rendita;
• il contratto deve contenere esclusivamente la disciplina del rapporto di locazione, senza pattuizioni ulteriori;
• il contratto deve essere stipulato tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di impresa, arte o professione;
• il contratto non deve dare diritto alla riduzione della base imponibile ai fini dell’imposta di registro.

Le istruzioni specificano anche che IRIS non può essere usato per i contratti agevolati a canone concordato relativi ad alloggi situati in Comuni ad elevata tensione abitativa.

Reperibilità del modello e modalità di stampa

Il modello è reso disponibile gratuitamente dall’Agenzia delle Entrate in formato elettronico sul sito istituzionale. Può essere prelevato anche da altri siti, ma solo a condizione che sia conforme, per struttura e sequenza, al modello approvato e che rechi l’indirizzo del sito di prelievo e gli estremi del provvedimento.

La stampa è consentita in monocromia nera, mediante stampanti laser o equivalenti, purché sia garantita nel tempo la chiarezza e intelligibilità del modello. È ammessa la riproduzione nel rispetto della conformità grafica e della sequenza dei dati.

Modalità di presentazione

Il modello deve essere presentato esclusivamente in via telematica all’Agenzia delle Entrate:

• direttamente dai contribuenti abilitati ai servizi telematici;
• tramite i soggetti incaricati di cui all’articolo 3, comma 3, del DPR 22 luglio 1998, n. 322;
• oppure tramite gli intermediari abilitati alla trasmissione dei contratti di locazione indicati nell’articolo 15 del DM 31 luglio 1998.

Le istruzioni precisano che la denuncia telematica sostituisce la registrazione del contratto prevista dalla legge e che il contratto non deve essere allegato al modello, ma conservato dalle parti insieme alla ricevuta telematica ed esibito su richiesta dell’Amministrazione finanziaria.

Termini di presentazione e pagamento

La denuncia deve essere trasmessa entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto. Se è prevista una data di decorrenza anteriore alla stipula, il termine di 30 giorni decorre dalla data di decorrenza.

Il pagamento delle imposte deve avvenire entro gli stessi termini previsti per la registrazione. Nei casi di tardiva registrazione o di ritardo nei pagamenti non è possibile usare il modello IRIS, ma occorre rivolgersi a un ufficio dell’Agenzia o utilizzare, se previste, altre procedure telematiche.

Modalità di pagamento e gestione delle ricevute

Il prodotto di compilazione calcola automaticamente le imposte da versare e richiede gli estremi del conto corrente, acceso presso una banca convenzionata o un ufficio postale, sul quale viene disposto l’addebito.

Dopo il versamento online il contribuente riceve una ricevuta con l’esito dell’addebito. In caso di dati errati o disponibilità insufficiente sul conto, viene emessa una comunicazione di scarto e l’operazione deve essere corretta e ripetuta.

Le ricevute restano disponibili nell’area “Ricevute” dei servizi Entratel o Fisconline. Per verificare l’esito del pagamento è necessario attendere l’ultima ricevuta del servizio telematico.

Disciplina dell’imposta di registro

L’imposta di registro è dovuta da locatore e conduttore in parti uguali, salvo diversa ripartizione contrattuale, ma entrambi rispondono in solido dell’intero debito.

L’importo è pari al 2% del canone complessivo della locazione, arrotondato all’unità di euro, con un minimo di 67 euro.

Per i contratti pluriennali è possibile scegliere tra due modalità:

• versamento in un’unica soluzione, entro 30 giorni dalla stipula, calcolato sul corrispettivo complessivo dell’intera durata, con diritto a una riduzione pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità;
• versamento anno per anno, entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità, applicando il 2% sul canone della singola annualità.

Le istruzioni riportano anche che, in caso di risoluzione anticipata del contratto con imposta versata per l’intera durata, spetta il rimborso delle annualità successive a quella in corso.

Disciplina dell’imposta di bollo

L’imposta di bollo è calcolata automaticamente dal prodotto di compilazione sulla base dei dati inseriti. Le istruzioni tecniche indicano che il calcolo avviene in funzione del numero di fogli del contratto, determinato rapportando le pagine a quattro e arrotondando all’unità superiore; l’imposta è pari a 14,62 euro per foglio, moltiplicata per il numero delle copie.

Sottoscrizione e impegno alla presentazione telematica

La denuncia deve essere sottoscritta, a pena di nullità, dal locatore o dal conduttore. In presenza di più locatori o conduttori, uno solo di essi firma la denuncia e deve barrare la casella “Firmatario”.

Il firmatario attesta che i dati dichiarati coincidono con quelli del contratto e deve conservare la denuncia in originale, informando tutte le parti del contenuto della denuncia, degli estremi di registrazione e degli esiti del pagamento delle imposte.

Il riquadro relativo all’impegno alla presentazione telematica va compilato solo se la denuncia è trasmessa tramite intermediario abilitato, che indica il proprio codice fiscale, la data dell’impegno e firma l’apposita sezione. Va inoltre indicato se la denuncia è stata predisposta dal locatore/conduttore firmatario oppure dall’intermediario.

Modifiche al modello SIRIA

Il provvedimento modifica il modello SIRIA e le relative istruzioni approvate con il provvedimento del 7 aprile 2011. Le modifiche sono due:

• nella sezione del contratto, la dicitura “Periodicità” è sostituita da “Periodicità del pagamento del canone di locazione”;
• nelle istruzioni relative ai campi “Indirizzo e numero civico” sono eliminate le parole “Se situato all’estero, scrivere la località e l’indirizzo completo”.

Specifiche tecniche di trasmissione

L’Allegato A disciplina la struttura tecnica del file telematico, che deve rispettare regole formali rigide. La fornitura è composta da record a lunghezza fissa di 1.900 caratteri e comprende:

• record di tipo A, contenente i dati identificativi della fornitura e del soggetto responsabile dell’invio;
• record di tipo B, contenente i dati della denuncia;
• record di tipo Z, contenente i dati riepilogativi della fornitura.

Sono previste regole sulla sequenza dei record, sulla presenza di un solo record A all’inizio, di un solo record B per ogni modello e di un solo record Z in chiusura. Se la dimensione complessiva supera 3 MB compressi, occorre predisporre più forniture, tenendo però insieme i dati relativi a ciascuna denuncia.

Il file deve essere sottoposto al controllo formale del software dell’Agenzia delle Entrate prima dell’invio; se i dati non rispettano le specifiche, il modello viene scartato.

Controlli sui dati e cause di scarto

Le specifiche prevedono numerosi controlli bloccanti. In particolare:

• i codici fiscali di locatori, conduttori e intermediario devono essere formalmente corretti e presenti in Anagrafe Tributaria;
• in caso di omocodia già risolta con attribuzione di nuovo codice fiscale, l’indicazione del vecchio codice comporta scarto;
• i codici fiscali di locatori e conduttori devono essere tutti diversi tra loro;
• se nella fornitura sono presenti più contratti, il firmatario deve essere lo stesso per tutti e i contratti devono riferirsi allo stesso ufficio territoriale;
• il codice ABI del conto corrente deve riferirsi a una banca convenzionata;
• i dati della Direzione Provinciale e dell’Ufficio Territoriale devono essere congruenti con le tabelle dell’Agenzia.

Sono inoltre previste regole specifiche per la compilazione delle date di stipula e di durata, con controlli sulla presentazione entro 30 giorni e sulla coerenza tra data di stipula, data di inizio e data di fine locazione.

Struttura e contenuto del record B

Il record B contiene i dati della denuncia e include, tra gli altri:

• codice fiscale del firmatario;
• dati del locatore o dei locatori;
• dati del conduttore o dei conduttori;
• dati catastali dell’immobile e delle eventuali pertinenze;
• dati del contratto;
• dati sulla liquidazione delle imposte;
• eventuale impegno alla trasmissione telematica.

Le specifiche dettagliano i campi, le posizioni, i formati e i valori ammessi, imponendo che i dati anagrafici siano coerenti con il modello e che siano rispettate le percentuali di possesso degli immobili.

Regole sulle percentuali di possesso e sui dati catastali

Per ciascun locatore deve risultare almeno una percentuale di possesso riferita ad almeno un immobile o pertinenza.

• Se i locatori sono uno o due, la somma delle percentuali deve essere pari a 100.
• Se i locatori sono tre, la somma non deve essere inferiore a 99,99.
• In presenza di percentuali di possesso devono essere presenti i corrispondenti codici fiscali nella sezione dei locatori.

Per gli immobili e le pertinenze devono essere indicati i dati catastali previsti: codice comune, sezione urbana o comune catastale, foglio, particella, subalterno, categoria catastale, rendita catastale, comune e provincia di ubicazione, indirizzo e numero civico. Le pertinenze ammesse, quando presenti, sono quelle censite nelle categorie C2, C6 e C7.

Riparto delle imposte e formule di calcolo riportate nelle specifiche

Le specifiche tecniche descrivono le formule automatiche usate dal prodotto di compilazione. Per l’imposta di registro, il calcolo varia in base alla durata del contratto:

• per durata pari o inferiore a 12 mesi, oppure se è selezionata la prima annualità, l’imposta è il maggiore tra 67 euro e il 2% del canone;
• per durata superiore a 12 mesi e versamento in unica soluzione, il calcolo tiene conto del canone complessivo, del numero di mesi risultante dalla durata del contratto e della riduzione legata al tasso di interesse legale vigente, con arrotondamento all’unità di euro.

Ultime disposizioni e riferimenti

Il provvedimento richiama un ampio elenco di fonti normative e amministrative, tra cui il DPR 26 ottobre 1972, n. 642, il DPR 26 aprile 1986, n. 131, la legge 9 dicembre 1998, n. 431, il decreto-legge 31 maggio 2010, n. 78, il decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 e il provvedimento del 7 aprile 2011 sulla cedolare secca.

È infine precisato che la pubblicazione del provvedimento sul sito internet dell’Agenzia delle Entrate tiene luogo della pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, ai sensi dell’articolo 1, comma 361, della legge 24 dicembre 2007, n. 244.