Sentenza del 09/05/2017 n. 33 - Comm. Trib. Prov. Vercelli

Esito

La controversia

L’Amministrazione finanziaria aveva contestato il valore dichiarato nelle compravendite immobiliari e aveva determinato una maggiore plusvalenza imponibile ai fini IRES, ritenendo antieconomiche le cessioni. Il ricorrente sosteneva invece che l’antieconomicità, da sola, non fosse sufficiente a dimostrare l’occultamento di maggiori corrispettivi, soprattutto considerando la crisi del mercato immobiliare, l’entità dei mutui bancari, i maggiori finanziamenti necessari a coprire gli oneri delle operazioni e l’assenza di una verifica concreta dei movimenti sui conti correnti.

La decisione

La pretesa dell’Agenzia delle Entrate è stata ritenuta non adeguatamente provata. La presunta antieconomicità delle cessioni, non accompagnata da ulteriori elementi gravi, precisi e concordanti, non consente da sola di disconoscere il corrispettivo dichiarato. La mancata considerazione della crisi del settore immobiliare, dei mutui concessi e dei relativi oneri, nonché l’assenza di specifici riscontri sulle movimentazioni finanziarie, rendevano insufficienti le presunzioni utilizzate per la rettifica. L’accertamento è quindi risultato illegittimo o comunque non adeguatamente fondato.

Norme richiamate

• Articolo 39 del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 600

  La rettifica presuntiva del reddito deve fondarsi su elementi probatori dotati dei requisiti di gravità, precisione e concordanza; la sola valutazione di antieconomicità dell’operazione non è sufficiente.

• Articolo 2729 del Codice civile

  Le presunzioni semplici possono essere utilizzate solo quando gli indizi siano gravi, precisi e concordanti. L’antieconomicità deve essere accompagnata da ulteriori elementi concreti e verificabili.

• Imposta sul reddito delle società (IRES)

  La plusvalenza immobiliare concorre alla formazione del reddito imponibile sulla base del corrispettivo effettivamente conseguito, salvo che l’Amministrazione dimostri, con presunzioni qualificate o altri elementi di prova, l’esistenza di un corrispettivo maggiore.

Massime di principio

• L’Amministrazione finanziaria non può rettificare automaticamente il prezzo di una cessione immobiliare solo perché lo ritiene antieconomico o inferiore a valori di mercato.
• L’antieconomicità può costituire un indizio, ma deve essere corroborata da ulteriori elementi concreti, come pagamenti non contabilizzati, movimentazioni bancarie incompatibili, documentazione extracontabile o altri riscontri oggettivi.
• Nella valutazione della congruità del prezzo devono essere considerati il contesto economico, la crisi del mercato, le condizioni specifiche dell’immobile, gli oneri della compravendita e la struttura dei finanziamenti bancari.
• La concessione di mutui di importo elevato non dimostra necessariamente che il prezzo effettivamente pagato sia superiore a quello dichiarato, poiché il finanziamento può comprendere oneri accessori, costi di ristrutturazione o altre esigenze finanziarie.
• In assenza di una verifica puntuale dei conti correnti e dei flussi finanziari, le presunzioni fondate esclusivamente su dati astratti o comparativi possono essere considerate insufficienti.
• Il contribuente può contestare l’accertamento dimostrando la ragione economica della vendita, le condizioni del mercato, la reale situazione finanziaria dell’operazione e la coerenza dei pagamenti con il corrispettivo dichiarato.